Покупка новостройки, даже по договору долевого участия, — это всегда риск для покупателя. Став дольщиком, он может столкнуться со множеством проблем: от затягивания сроков строительства до недоделок и существенных изъянов готового жилья. А между тем, многие проблемы зачастую решаются судами в пользу дольщика.
Итак, какие же неприятности могут поджидать покупателя новостройки, и как обернуть их в свою пользу?
Самая частая проблема всех новостроек — задержка строительства. Имея на руках грамотно оформленный ДДУ, дольщик всегда может обратиться в суд, чтобы взыскать с застройщика пеню за время просрочки. Кстати, моральный ущерб — еще одна статья, которую застройщик может компенсировать заждавшемуся покупателю. При задержке строительства:
Конечно, разбирательство в суде — дело не слишком приятное и довольно длительное. Но, учитывая то, что суды обычно становятся на сторону пострадавшего покупателя, оно стоит затраченного времени и усилий.
При сдаче нового дома в эксплуатацию, многие застройщики пытаются возложить обязанности по оплате коммунальных платежей на дольщиков, хотя, по факту, квартиры им еще не переданы. По закону же, такое обязательство появляется у покупателя только в двух случаях:
Если ни один из этих пунктов не выполнен, попытки переложить с себя обязанности по оплате коммунальных платежей со стороны строительной компании являются незаконными. От даты сдачи дома в эксплуатацию до фактического оформления права собственности покупателя на квартиру может пройти несколько месяцев, а иногда и лет.
Из расчета средних расходов за каждую квартиру около 4 тыс. рублей в месяц, итоговая сумма коммунальных платежей может быть очень внушительной. Но дольщику следует знать, что без акта приема-передачи жилья он имеет право их не оплачивать.
Многие дольщики сталкиваются с ситуацией, когда регистрация их права собственности на жилье в Росреестре, по непонятным причинам, затягивается. В таком случае, дольщики могут самостоятельно обратиться в суд, для признания своего права собственности. На ожидание решения проблем застройщика, препятствующих оформлению недвижимости, можно потратить несколько лет, а оформление жилья через суд займет примерно 4-5 месяцев.
Почти в ста процентах случаев площадь квартиры, по окончании строительства, оказывается больше или меньше той площади, которая указана в договоре. Обычно ДДУ регулирует этот вопрос, путем доплаты покупателем за лишние метры или возмещения застройщиком денег за недостающие «квадраты».
Однако торопиться с доплатой дольщику не стоит. Учитывая обычную практику срывов сроков сдачи объекта, следует попытаться погасить данную сумму, за счет неустойки за просрочку.
В случае же, когда застройщик отказывается возместить излишне внесенную сумму, его можно обязать это сделать в судебном порядке, не забыв о дополнительном штрафе, согласно ДДУ и компенсации морального ущерба.
Радость от долгожданного новоселья может помешать заметить существенные изъяны и недоделки в новом жилье. Тем не менее, недочеты и брак, допущенные при строительстве, вполне могут быть устранены, если отметить их в акте приема-передачи квартиры. В случае, если строительные дефекты не были указаны в данном документе, можно прибегнуть к строительно-технической экспертизе и, на основании ее выводов, привлечь застройщика к устранению имеющихся недостатков.
В стандартной квартире средняя стоимость работ по исправлению строительных «недоделок» составляет от 100 до 800 тыс. рублей.
Безусловно, дольщику нужно быть предельно внимательным, выбирая строительную компанию и подписывая документы. Лучшая рекомендация застройщику — это построенные и сданные в эксплуатацию дома. Современный офис, представительные сотрудники и широкая рекламная компания — вовсе не показатель его добросовестной деятельности и профессионализма.