Сегодня мы разберем то, как застройщик может манипулировать дольщиками и составим основные правила, чтобы не быть обманутыми.
Часто застройщик привлекает денежные средства до момента регистрации ДДУ. Ни в коем случае не идите на эти уловки. Согласно Закону до момента заключения договора человек не является дольщиком, поэтому в суде вы ничего доказать не сможете: ФЗ-214 не распространяется на эти отношения.
Как в Московской, так и в питерской практике неоднократно замечено желание крупных застройщиков оставить за собой право изменять стоимость договора (причем без вашего ведома). Подобное желание является незаконным, так как нарушает статью 5 ФЗ-214: корректировка стоимости должна проводиться при обоюдном согласии сторон.
Все устные решения и договоренности не имеют юридической силы, поэтому вопросы, касающиеся денег, должны быть четко прописаны в ДДУ. Иногда мало прописать сроки и источники выкупа жилья. Юристы рекомендуют уточнять, с какого момента обязательства перед застройщиком будут считаться исполненными.
В Москве большая часть строительных компаний привыкла полагать, что обязательства исполнены лишь после поступления средств на их расчетный счет, но это не совсем так. Согласно закону покупатель не несет ответственности за операции, проводимые банками, поэтому обязательства по оплате взноса считаются выполненными с момента передачи дольщиком денежных средств в банк.
Согласно закону в договоре указывается два гарантийных срока: гарантия на сам дом и гарантия на инфраструктуру. Как правило, проблемы возникают с первым видом гарантии, поскольку застройщики прописывают в договоре следующий пункт: «Началом гарантийного срока считается момент завершения строительства и ввод дома в эксплуатацию». А это нарушение прав потребителя, ведь завершение строительства дома и подпись акта приема-передачи с фактическим вручением ключей покупателю – совершенно разные вещи. Между этими событиями может пройти год или даже больше. Получается, что собственник квартиры еще не пользуется своим жильем, но гарантия уже идет.
Многие застройщики могут обязать дольщиков выплачивать коммунальные расходы, включив этот пункт в ДДУ, когда дольщик еще не является собственником, а объект уже сдан в эксплуатацию.
Запомните: все коммунальные расходы и прочие издержки в этот период – это проблема застройщика, но никак не дольщика, если еще не был подписан акт приема-передачи.
Очень часто, «случайно» увеличив или уменьшив площадь жилья, застройщики пытаются «выбить» деньги за свой же просчет. Однако закон, отстаивающий права потребителей, гласит, что продавец обязан продать именно тот товар, за который было уплачено покупателем. Иными словами – вы получаете именно то, за что вы отдали свои деньги. Изменение площади квартиры – однозначный просчет строительной компании, ведь дольщик никак не может повлиять на процесс строительства дома, поэтому он не обязан покрывать убытки строительной компании.
Все расходы несет застройщик. Исходя из этого, за передачу дольщику квартиры меньшей площади строительная компания обязана вернуть часть денег, а если жилье окажется большей площади, то дольщик доплачивать не обязан.
Если же в договоре вы заметили пункт о том, что застройщик имеет право изменять проект дома по своему усмотрению, то такой договор лучше расторгнуть. Иначе вы рискуете получить не тот «товар», за который заплатили, вследствие чего вам придется добиваться справедливости в суде, решение которого весьма непредсказуемо.
В ФЗ-214 ясно указано, куда могут направляться денежные средства дольщиков:
А ниже подчеркивается, что никакие социальные объекты в этот перечень не входят. Однако все чаще можно встретить ДДУ, где один из пунктов гласит о строительстве образовательных учреждений (детских садов, школ и т.д.) на деньги будущих владельцев квартир. Это действие является незаконным!
В Москве адвокаты все чаще сталкиваются с «особым» пунктом ДДУ: увеличение штрафных санкций (до 20% от цены объекта) за досрочное расторжение договора. Подобный пункт – явное нарушение, ведь согласно 32 статье закона прав потребителей каждый человек вправе отказаться от товара до момента его получения.
К сожалению, на сегодняшний день нет единого образца ДДУ, поэтому вам следует быть предельно внимательными и острожными. С юридической точки зрения, дольщику нет смысла требовать от застройщика подробного описания в договоре всех тонкостей и условий. Порой увеличение пунктов договора только запутывает и усугубляет ситуацию.
В любом случае при возникновении разногласий или малейших сомнений, настоятельно рекомендуем вам обратиться к специалистам и не бояться разрыва договора, на что вы имеете полное право, во избежание плачевных последствий.
И помните, что Закон о защите прав потребителя на вашей стороне и призван отстаивать ваши права и интересы, а Закон о долевом строительстве 214-ФЗ и Гражданский кодекс РФ содержат всю необходимую информацию о тонкостях отношений между застройщиком и дольщиком. Зная все нюансы Закона, можно избежать проблем при заключении ДДУ. Придерживайтесь вышеперечисленных советов и не попадайтесь на уловки застройщиков!