Изъятие недвижимости в рамках КРТ (комплексного развития территории) - что необходимо знать?

Одной из главных причин, по которым государственные органы инициируют процедуру изъятия зем. участков в пользу государства, является реализация масштабных градостроительных инициатив, в частности - проектов КРТ. Эти проекты направлены на комплексное преобразование городской среды и модернизацию инфраструктуры определённых участках города.

На сегодняшний день значительное количество земельных участков уже внесены в такие проекты. Этот факт подтверждается их наличием в официальной документации, в том числе в картах градостроительного зонирования (ПЗЗ), утверждённых ОИВ города Москвы и МО. Отображение участков в таких картах свидетельствует о включении соответствующих территорий в зону перспективного развития.

В данной статье мы детально рассмотрим правовые основания и процесс принятия решения о запуске КРТ, разберёмся в нюансах их реализации, а также уделим особое внимание возможностям и правовым инструментам, с помощью которых владельцы зем. участков и сооружений смогут получить соразмерную рыночную компенсацию за имущество, подлежащее изъятию по программе КРТ.

Содержание:

1. В чём заключается КРТ?
2. Какие земельные участки могут включить в зону КРТ?
3. Процедура принятия решений и реализация проектов КРТ
4. Внесён ли земельный участок (и находящийся на нём объект) в границы КРТ - как это узнать собственнику?
5. Возможно ли убрать земельный участок (и находящийся на нём объект) из зоны КРТ?
6. Что означает включение недвижимости в зону КРТ для арендаторов и владельцев?
7. Как происходит изъятие земельных участков под КРТ: ключевые аспекты
8. Как рассчитывается компенсация при изъятии земли и недвижимости по КРТ
9. Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости при КРТ
10. Соразмерная рыночная оценка изымаемых земельных участков и объектов недвижимости - как проводится?
11. Как оспорить размер компенсации при изъятии недвижимости по КРТ: что необходимо точно сделать собственнику
12. Оспаривание решений о КРТ
13. Исключение из границ КРТ
14. Внесение изменений в ППТ
15. Внесение изменений в ПМТ
16. Оспаривание ППТ
17. Внесение изменений ПЗЗ
18. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости для государственных нужд
19. Заключение

В чём заключается КРТ?

Это специальная программа, которая помогает улучшать участки городов и поселений. Простыми словами, это когда государство или муниципалитет берёт какой-то участок - например, старый жилой квартал, пустующую промышленную или малоразвитую территорию - и делает его современным, удобным и красивым, с точки зрения городской среды.

Это понятия законодательно закрепилось в п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

Что входит в КРТ:

• Планируют, как будет развиваться территория: где будут дома, дороги, школы, парки и т.д.
• Обновляют застройку - например, сносят старые дома и строят новые.
• Улучшают инфраструктуру - проводят новые дороги, водопровод, электричество, транспорт.
• Создают рабочие места и объекты обслуживания - магазины, офисы, детские сады, медицинские учреждения.
• Привлекают инвесторов, чтобы финансировать всё не только за счёт бюджета, но и частных компаний.

Зачем это нужно:

• Чтобы улучшить качество жизни людей - больше зелени, удобные дома, современные школы и больницы.
• Чтобы развивать города устойчиво, а не хаотично.
• Чтобы выполнить национальные программы - например, по обеспечению граждан жильём.
• Чтобы лучше использовать землю, особенно в больших городах, где её не так много.
• Чтобы привлечь деньги частных инвесторов в развитие территорий.

Цели КРТ закреплены в ч. 1 ст. 64 ГрК РФ.

Например: в г. Москве часто КРТ реализуется в форме реновации - когда сносят старые пятиэтажки и строят современные дома с благоустроенными дворами, детсадами и парковками, либо же изымаются/сносятся нежилые помещения, чтобы впоследствии построить на их месте автодороги/мосты и т.д.

Какие земельные участки могут включить в зону КРТ?

Где обычно следует проводить КРТ?

КРТ проводится в пределах определённого участка района - например, в рамках участка квартала, микрорайона или района. Такие участки носят название - элемент планировочной структуры (п. 35 ст. 1 ГрК РФ).

Классификация КРТ (ст. 65 ГрК РФ):

• Жилая - когда обновляют районы, где живут;
• Нежилая - где находятся гаражи, склады, офисы, заводы и т.п.;
• Незастроенные участки - пустыри, поля, старые пустующие участки;
• Инициатива владельцев - когда сами собственники недвижимости предлагают развивать определенную (принадлежащую им) территорию по правилам КРТ.

КРТ жилой застройки - что попадает под обновление?

Многоквартирные дома (МКД), находящиеся в аварийном состоянии - признанные опасными, подлежащие сносу или капитальному ремонту.

Старые, но не признанные аварийные дома, которые:

• имеют изношенные конструкции (крыша, стены, фундамент);
• требуют капитального ремонта, который стоит слишком дорого;
• построены в советские годы по типовым проектам;
• находятся в плохом техническом состоянии;
• не подключены к централизованным инженерным системам (отопление, водоснабжение и т.п.).

Также под КРТ могут попасть:

1. дома блокированной застройки (например, таунхаусы),
2. частные дома, если они аварийные или сильно изношены.

КРТ нежилой застройки - когда применяется?

Когда на участке:

• есть аварийные здания, кроме жилых домов;
• находятся постройки, включённые в адресные программы по сносу или реконструкции;
• здания и их использование не соответствуют правилам зонирования (например, на земле под офис построили гаражи);
• есть самострои - здания, построенные без разрешений.

В КРТ нежилой застройки не подлежат включению ИЖС, жилые дома и дачи.

Что не могут изъять для КРТ жилой застройки?

Закон защищает часть собственности от принудительного изъятия:

• объекты (участки), которые имеют федерального значения (если не получено согласие);
• МКД, не относящиеся к критериям КРТ;
• частные дома и дачи, если они в хорошем состоянии;
• другие исключения, установленные законами.

КРТ - это когда целенаправленно обновляют и развивают территорию: сносят старое, строят новое, улучшают условия жизни или функционирования. Это регулируется законом, проходит по определённым критериям и видам, и не затрагивает тех, кто под них не подпадает.

Процедура принятия решений и реализация проектов КРТ

Кто принимает решение о КРТ?

В зависимости от масштаба проекта, утверждать программу КРТ могут разные уровни власти:

1. Правительство РФ - если проект особо важный или стратегический. При этом обязательно согласие региональных властей.
2. Региональные власти (например, правительство области или республики) - если это предусмотрено законом.
3. Глава города или района - во всех остальных случаях. Но даже тогда нужно согласование с властями региона.

Как проходит КРТ в жилых районах?

1. Сначала разрабатывают проект КРТ - план, что, где и как будут сносить, строить и развивать.
2. Публикует проект, чтобы с ним могли ознакомиться все заинтересованные стороны.
3. Проводят собрания жильцов, чьи дома включены в проект, но не признаны аварийными. На обсуждение даётся не меньше 30 дней.
4. Выносится окончательное решение и публикуется.
5. Проводятся торги и выбирается компания, которая будет заниматься реализацией КРТ (если власти сами этим не занимаются).
6. Готовят и утверждают градостроительные документы, иногда корректируют генпланы и правила застройки.
7. Определяют, в какой последовательности будут сносить и строить дома.
8. Проводятся работы - проектирование, снос старых домов, строительство новых и т.д.

Как проходит КРТ в нежилых районах (например: промзоны, склады, офисные территории)?

1. Готовят и согласовывают проект решения.
2. Публикуют проект, чтобы собственники знали о происходящем.
3. Собственникам недвижимости предлагают заключить договор. На согласие даётся 45 дней. Если здание в долевой собственности - собственники должны договориться между собой.
4. Принимается и публикуется итоговое решение.
5. Заключается договор с собственниками, если они все согласны.
6. Если согласия нет, проводятся торги, чтобы выбрать исполнителя (если власти сами не берут на себя реализацию).
7. Разрабатываются градостроительные документы, вносятся изменения в правила застройки, если нужно.
8. Проводятся все работы по проекту: снос, строительство и т.д.

До утверждения всех документов НЕЛЬЗЯ:

• Менять назначение объектов и зем. участков;
• Производить выдачу разрешений на строительство;
• Оформлять ГПЗУ, т.е. градостроительные планы зем. участков.

Внесён ли земельный участок (и находящийся на нём объект) в границы КРТ - как это узнать собственнику?

Данные сведения размещаются в планируемом или утверждённом КРТ в официальных источниках - так же, как публикуются НПА и иные законодательные документы. Ознакомиться с проектами и принятыми решениями можно на официальных интернет-порталах субъекта либо муниципалитета.

К примеру, для города Москвы такие данные доступны на официальном сайте ДИиПП (Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы).

1) Для проверки распоряжения об изъятии и его дату: https://www.mos.ru/dipp/documents/proekty-reshenii-o-kompleksnom-razvitii-territorii-nezhiloi-zastroiki/

2) Сайт ГИС ОГД (для проверки зем. участка о включении его в зону КРТ, а также об отмене распоряжения об изъятии) – показывает вид карты: https://gisogd.mos.ru/home

Возможно ли убрать земельный участок (и находящийся на нём объект) из зоны КРТ?

Да, такой вариант возможен, но только в случаях, если его включение произошло по ошибке, и он не подпадает под установленные критерии для отнесения к территории комплексного развития. Исключение требует серьёзных усилий, знаний в области градостроительного законодательства и обоснования причин. В судебной практике такие случаи довольно редки, и добиться исключения удаётся немногим собственникам, и только по исключительным основаниям (в связи с этим всегда обращайтесь к адвокату, чтобы он точечно проанализировал Вашу ситуации).

Что означает включение недвижимости в зону КРТ для арендаторов и владельцев?

На первый взгляд, процесс КРТ в нежилых зонах может показаться возможностью для собственников участвовать в развитии их участков. Однако на практике ситуация иная.

Как уже упоминалось, договор на реализацию КРТ заключается лишь при полном согласии абсолютно всех собственников объектов, находящихся в пределах зоны. Даже если 50 из 51 собственника готовы подписать договор, отсутствие согласия хотя бы 1-го делает подписание невозможным. Часто среди владельцев присутствуют государственные или муниципальные структуры, либо застройщик выкупает заранее один из объектов, что на практике сводит на нет возможность равноправного участия частных лиц - поскольку еще до стадии утверждения проекта может быть достигнута предварительная договоренность с конкретным застройщиком.

Реализация КРТ требует значительных вложений: это и создание проектной документации, и строительство дорог, соцобъектов, спортивной и жилой инфраструктуры, часть которой затем передаётся городу безвозмездно. Такие проекты под силу лишь крупным инвесторам и девелоперам.

Как происходит изъятие земельных участков под КРТ: ключевые аспекты

Механизму изъятия в рамках КРТ посвящена гл. VII.1 ЗК РФ с учётом положений статьи 56.12 ЗК РФ.

Кто принимает и утверждает процесс, направленный на изъятие?

Это зависит от того, кто инициировал проект КРТ:

1. Федеральные власти – в случае, когда проект запущен Правительством РФ.
2. Региональные власти - если инициатива исходит от субъекта РФ (область, республика и т.д.).
3. Местная администрация - если проект запустил муниципалитет.

Как осуществляется процесс изъятия земли и недвижимости (после заключения соглашения с инвестором)?

1. Уполномоченный орган принимает официальное постановление о необходимости изъятия земельного участка и расположенных на нём объектов.
2. В течение 7 дней с момента принятия решения информация публикуется на официальных интернет-ресурсах.
3. В течение 7 рабочих дней с момента издания постановления собственникам, арендаторам и другим заинтересованным лицам направляются:копия соответствующего решения и проект соглашения об изъятии
4. Если в течение 30 календарных дней гражданин или юридическое лицо не соглашается с условиями и не подписывает соглашение, органы власти вправе обратиться в суд с иском об изъятии.
5. При положительном решении суда:
6. владельцу имущества выплачивается компенсация (на предоставленные банковские реквизиты или на депозит у нотариуса при их отсутствии);
7. перечисление компенсации должно быть осуществлено в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.
8. После выплаты компенсации право собственности на землю и здания переходит к государству и подлежит официальной регистрации.
9. Впоследствии участок без проведения аукциона передаётся застройщику для реализации проекта комплексного развития территории (КРТ).

На практике многие собственники идут в суд, особенно если их не устраивает сумма компенсации или если они считают изъятие необоснованным.

Как рассчитывается компенсация при изъятии земли и недвижимости по КРТ

В случаях, когда государство осуществляет изъятие недвижимости или земельных участков для реализации проектов комплексного развития территории (КРТ), закон предусматривает обязанность по выплате компенсации собственникам таких объектов. Право на получение компенсации закреплено в пункте 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Источники финансирования компенсации:

Средства, предназначенные для возмещения стоимости изъятого имущества, могут поступать из двух основных источников:

1. Федеральный, региональный или муниципальный бюджеты — в случаях, когда изъятие осуществляется по инициативе органов власти.
2. Инициатор изъятия — как правило, это застройщик (девелоперская компания), заинтересованный в реализации проекта. Если изъятие инициировано коммерческой организацией, обязанность по выплате компенсации возлагается на неё. Это предусмотрено пунктом 13 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ.

Порядок определения размера компенсации:

Для определения справедливого размера компенсации проводится независимая оценка. Она осуществляется:

• в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года;
• с учётом норм, закреплённых в Гражданском и Земельном кодексах РФ.

Оценка стоимости подлежит завершению не позднее чем за 60 календарных дней до даты направления собственнику проекта соглашения об изъятии. Это требование необходимо для актуальности расчётов и обеспечения объективности.

Что включается в состав компенсации:

• Рыночная стоимость объекта недвижимости либо права на земельный участок на дату оценки.
• Прямые убытки, понесённые в связи с изъятием, включая затраты на переезд, демонтаж, утрату имущества и т.д.
• Упущенная выгода — ожидаемый, но недополученный доход, который собственник мог бы получить, если бы не было изъятия.

Кто оплачивает расходы на оценку?

До начала судебного процесса расходы, связанные с проведением оценочной экспертизы, несёт орган власти, который принял решение об изъятии.

Что не входит в компенсацию:

1. Закон прямо исключает из расчёта компенсации объекты, которые признаны самовольными постройками, то есть возведёнными с нарушением норм земельного или градостроительного законодательства, без необходимых разрешений. Это предусмотрено статьёй 222 ГК РФ.;
2. Улучшения, внесённые после официального оповещения об изъятии (за искл. мер безопасности);
3. Объекты, возведённые после извещения без действующего разрешения;
4. Сделки, совершённые после оповещения, если они влекут расходы-убытки, которые невозможно будет возместить (например, невыполнимые обязательства).

Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости при КРТ

С учётом активного обновления городской застройки и реализации масштабных градостроительных проектов, вопрос справедливого возмещения за изымаемую недвижимость приобретает всё большую значимость. Особенно остро это проявляется при реализации комплексного развития территорий (КРТ), в рамках которого под снос и изъятие попадают как жилые дома, так и коммерческие объекты.

КРТ охватывает обширные городские участки, и одним из ключевых требований при её реализации является обеспечение полноценной компенсации владельцам за утраченное имущество.

Процедура изъятия в рамках КРТ проходит поэтапно и включает следующие шаги:

• Принятие властями официального решения об изъятии;
• Публикация информации и направление уведомлений владельцам объектов;
• 60 дней - срок, в течение которого можно оспорить принятое решение;
• 30 дней - время, отведённое на подготовку отчета об оценке и его передачу собственнику;
• ещё 30 дней - на подписание соглашения и получение выплаты;
• до 120 дней - если собственник не согласен с условиями, идёт подготовка к судебному разбирательству;
• до 300 дней - возможное завершение процесса через суд с выплатой рыночной компенсации.

Чтобы увеличить размер возмещения необходимо провести независимую оценку стоимости изъятого имущества.

Судебное решение может значительно увеличить размер возмещения, особенно если собственник предоставит убедительные доказательства.

Актуальная судебная практика:

РЕШЕНИЕ ОТ 14.02.2025 ГОДА А40-150988/2024 Департамент городского имущества города Москвы к акционерному обществу "МГАО".

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 35 039 000 руб.

Судебная оценка: 130 223 460 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 271%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 11.02.2025 ГОДА А40-251065/2023 Департамент городского имущества города Москвы к ИП Кручинину Максиму Игоревичу.

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 21 356 900 руб.

Судебная оценка: 36 362 461 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 71%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 22.01.2025 ГОДА А40-142281/2024 Департамента городского имущества города Москвы к ИП Базаровой Амине Хамидовне

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 34 718 800 руб.

Судебная оценка: 51 146 157 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 33%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 31.01.2025 ГОДА А41-107190/2023 Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области к ИП Миловой Ирине Николаевне

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 205 620 393 руб.

Судебная оценка: 333 775 803 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 62%

Соразмерная рыночная оценка изымаемых земельных участков и объектов недвижимости - как проводится?

Оценка рыночной стоимости земли и зданий, подлежащих изъятию в рамках проектов комплексного развития территории (КРТ), осуществляется на основе норм Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Вместе с тем, при оценке учитываются специальные положения Земельного кодекса РФ, в частности, те, что касаются расчёта стоимости прекращаемых имущественных прав (указаны в пункте 3 статьи 56.8 ЗК РФ).

Правила расчёта стоимости в зависимости от формы владения:

Закон различает стоимость имущественных прав в зависимости от формы их возникновения:

• Если участок используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, его стоимость приравнивается к стоимости аренды на срок 49 лет (пункт 9 статьи 26 Федерального закона № 499-ФЗ).
• В случае аренды или безвозмездного пользования, компенсация определяется пропорционально оставшемуся сроку действия договора. Таким образом, чем ближе срок окончания аренды — тем ниже будет оценка стоимости прав.

Ключевые моменты, вызывающие споры:

На практике наиболее спорные ситуации возникают при определении:

• Даты оценки, от которой рассчитывается стоимость;
• Вида разрешённого использования (ВРИ) — критически важного параметра, определяющего, как участок может использоваться (например, под жилую застройку, торговлю, промышленность и т. д.), и соответственно, его экономическую привлекательность.

Какой ВРИ используется для оценки:

Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ, оценка должна проводиться, исходя из ВРИ, установленного до даты принятия решения об изъятии. Это особенно важно, если до изъятия органами власти или инвестором был инициирован перевод участка в менее ценный ВРИ (например, из коммерческого в производственный). В таких случаях, если будет использован уже изменённый ВРИ, компенсация может существенно занижаться.

Как проверить корректность ВРИ:

При получении проекта соглашения об изъятии и отчёта об оценке собственнику необходимо:

1. Удостовериться, какой именно ВРИ был использован в расчётах — он должен быть зафиксирован в отчёте оценщика.
2. Сверить указанный ВРИ с данными Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). До 2015 года аналогичная информация содержалась в ЕГРП.
3. Учитывать, что сведения из кадастра имеют информационный характер и могут не отражать реальное положение дел.

Для объективной проверки стоит обратиться к:

• Генеральному плану населённого пункта;
• Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).

Эти документы содержат перечень допустимых видов использования участка в конкретной зоне. Если фактическое использование соответствует одному из допустимых ВРИ, собственник может доказать, что применённая оценка должна учитывать именно этот ВРИ.

Такой подход позволяет более точно установить рыночную стоимость, минимизировать риски занижения компенсации и при необходимости подготовиться к защите своих прав в суде.

Как оспорить размер компенсации при изъятии недвижимости по КРТ: что необходимо точно сделать собственнику

На практике владельцы часто сталкиваются с ситуацией, когда рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная оценщиком по заказу уполномоченного органа, оказывается заниженной - зачастую на 40–80%. Это обусловлено тем, что муниципалитеты стремятся минимизировать расходы. Более того, не всегда учтены все убытки, понесённые собственником - например, связанные с невозможностью исполнить ранее заключённые договоры или потерей прибыли.

Добиться справедливой суммы возможно только через суд.

№ 1. Закажите независимую оценку

В первую очередь привлеките профессионального оценщика, аккредитованного в СРО, с необходимым опытом и квалификацией. Для их выбора рекомендуем посоветоваться с адвокатом по спорам связанных с изъятиями недвижимости для госнужд. Здесь важно чтобы оценщик имел опыт проведения судебной оценки выкупной стоимости недвижимости, убытков и упущенной выгоды, связанной с изъятием. Лучше, если оценка будет сопровождаться заключением о её соответствии требованиям законодательства. Для обоснования убытков заранее подготовьте подтверждающие документы - например, договоры аренды, заключённые до даты уведомления об изъятии, расходы, связанные удорожанием объекта. В ходе судебного разбирательства обычно назначается судебная экспертиза, результаты которой суд использует как основное доказательство. По статистике, эксперты оценивают имущество на 40–80% выше по сравнению с предварительной оценкой, сделанной по заказу госоргана. Важно: начать процедуру оспаривания можно до подписания соглашения об изъятии.

№ 2. Направьте в ДГИ возражения с оценкой

Срок для подписания соглашения - 30 дней с момента его получения. Если сумма компенсации вызывает возражения, направьте письменное предложение с изменёнными условиями и приложением вашей оценки. Используйте ценное письмо с описью вложений.

№ 3. Ожидайте ответ или судебный иск

Орган власти может согласиться с вашими предложениями, но чаще этого не происходит - в большинстве случаев следует иск о принудительном изъятии. Как только получите копию иска, подготовьте встречное заявление и соберите документы. Частные лица подают в суд общей юрисдикции, юрлица (ИП) - в арбитраж.

№ 4. Защищайте интересы в суде

На данном этапе настоятельно рекомендуем привлекать представителя. Ключевым моментом станет независимая судебная экспертиза, которая включает:

• рыночную стоимость земли или прав на неё;
• рыночную стоимость недвижимости (если права на неё зарегистрированы);
• компенсацию убытков, вызванных изъятием;
• упущенную выгоду, в связи с изъятием.

Важно показать, что государственный отчёт нарушает нормы оценки, а его выводы необъективны. Результат дела во многом зависит от доказательной базы и юридической позиции.

Госорганы, как правило, защищают свои интересы активно - у них есть штат юристов, и они подают апелляции на невыгодные решения. Готовьтесь к процессу в апелляционной инстанции.

№ 5. Получите выплаты по решению суда

Судебное решение об изъятии и сумме компенсации - основание для её выплаты. В течение 7 дней с момента вынесения решения средства должны быть перечислены. Чтобы ускорить процесс, подайте заявление в уполномоченный орган с указанием ваших банковских реквизитов. Но на практике, бывают задержки в выплатах, в таких случаях вы праве взыскать компенсацию по ст. 395 ГК РФ за пользование вашими деньгами.

Оспаривание решений о КРТ

Собственники недвижимости, чьи участки или здания оказались затронуты в результате принятия решения о включении территории в проект комплексного развития (КРТ), имеют законное право обжаловать такое решение в судебном порядке. Основанием для подачи иска выступает глава 21 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), а дела рассматриваются в судах общей юрисдикции.

При этом важно понимать, что суд не занимается оценкой обоснованности или рациональности самого градостроительного проекта. Его задача ограничена правовой плоскостью - суд оценивает только:

• Каким образом нарушаются права или законные интересы заявителя в результате принятия спорного решения;
• Соответствует ли оспариваемое решение действующим законам и нормативно-правовым актам.

На практике чаще всего выявляются следующие типовые нарушения при принятии решений о реализации КРТ:

• Проект затрагивает участки, на которых по градостроительным регламентам запрещено строительство жилых объектов;
• Не было проведено обязательное общее собрание собственников МКД, на территории которых планируется реализация проекта;
• Идея о запуске КРТ принято органом, не имеющим на это соответствующих полномочий, либо с нарушением установленной законодательством процедуры.

Для защиты своих прав собственники могут не только оспаривать само решение о КРТ, но и подавать административные иски о признании недействительными генерального плана, ПЗЗ, поскольку именно эти документы формируют юридическую основу для определения границ КРТ в рамках территориального планирования.

Судебные процессы по таким спорам рассматриваются по правилам главы 21 КАС РФ, так как соответствующие акты относятся к категории нормативных и подлежат проверке в рамках административного судопроизводства.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 66 ГрК РФ, суд при рассмотрении дела обязан установить, были ли соблюдены требования закона при определении границ территорий, подлежащих КРТ.

При рассмотрении споров данной категории заявителю предстоит продемонстрировать несоответствие нормативного акта действующему законодательству, а также обосновать конкретное нарушение своих прав и законных интересов. В процессе суд. разбирательства выяснится вопрос: осуществлялось ли надлежащее согласование между общественными и частными интересами сторон.

Исключение из границ КРТ

В современной России проекты КРТ получили широкое распространение как важнейший инструмент градостроительной политики, который направлен на модернизацию городской инфраструктуры и повышение качества жилищной среды. В то же время реализация таких проектов создает сложную ситуацию для собственников земельных участков, попадающих в зоны КРТ, поскольку они сталкиваются одновременно с перспективами развития и существенными рисками.

Выход из зоны КРТ возможен, при этом каждый случай оценивается отдельно с учетом нескольких ключевых параметров. Решение формируется на основе трех основных критериев: конкретной локации вашего участка в границах КРТ, текущей стадии подготовки проектной документации и специфики самого участка, включая его характеристики и самой территории КРТ.

На практике возникают случаи, когда город проявляет интерес к вашему проекту развития территории, тогда становится возможным рассмотрение вопроса об исключении участка из зоны КРТ.

Исключение из границ КРТ без судов возможно только для целей самостоятельного развития территории, поэтому необходима градостроительная концепция, где будет показано перспективное использование территории.

Также нужна обоснованность такого развития для города. При положительном решении вам нужно будет в течение 3-х лет получить разрешение на строительство.

Собственники земельных участков имеют право оспорить решение властей и попытаться исключить их участок из КРТ в судебном порядке.

Суд при этом не рассматривает справедливость проведения КРТ, а делает акцент только на обстоятельствах, сопровождающих этот процесс.

Собственник недвижимости, оказавшийся в зоне реализации проекта комплексного развития территории (КРТ), вправе инициировать судебное разбирательство, если считает, что его права были нарушены. Основанием для подачи соответствующего заявления могут служить следующие обстоятельства:

• Решение о проведении мероприятий по благоустройству или застройке было принято без проведения обязательного общего собрания собственников земельных участков или помещений, находящихся на затрагиваемой территории. Такое собрание должно проходить в порядке, установленном действующим жилищным и земельным законодательством, и его игнорирование является существенным нарушением прав собственников.
• На данной территории в соответствии с действующими градостроительными регламентами и ПЗЗ запрещено строительство жилых объектов. Следовательно, утверждение проекта КРТ, предусматривающего жилую застройку, противоречит правовым нормам и может быть признано незаконным.
• Процедура принятия решения о реализации КРТ нарушена. Это может выражаться в несоблюдении сроков публикации, отсутствии публичных слушаний, привлечении неуполномоченного органа или иных процессуальных нарушениях.

Для того чтобы успешно отстоять свои права и добиться отмены незаконного решения, заявителю потребуется представить в суде достаточную доказательную базу. Это могут быть копии документов, подтверждающих отсутствие собрания, выписки из ПЗЗ, заключения специалистов и другие материалы, подтверждающие нарушение закона.

Практика показывает, что такие дела требуют не только внимательности к деталям, но и глубокого понимания правовых механизмов градостроительного регулирования. Поэтому в подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обратиться за поддержкой к квалифицированному юристу или адвокату, специализирующемуся в вопросах земельного и градостроительного права.

Внесение изменений в ППТ

Процесс внесения изменений в проект планировки территории представляет собой важнейший механизм адаптации градостроительных решений к современным требованиям и условиям развития территорий. Такие изменения становятся необходимыми в ходе проектирования и освоения территории, обеспечивая соответствие актуальным нормам и потребностям всех собственников недвижимости.

Адвокат играет критическую роль в правильном оформлении документации и соблюдении всех юридических формальностей при внесении изменений в ППТ.

Процедура внесения изменений в ППТ включает несколько ключевых этапов, которые необходимо выполнить последовательно для достижения положительного результата. Рассмотрим основные аспекты этого процесса:

1. Подготовительный этап:

o Анализ текущей документации по планировке территории

o Определение необходимости корректировки проекта межевания

o Консультация с лицензированным специалистом или юристом

2. Сбор необходимой документации:

o Подготовка заявления в установленной форме

o Разработка проектной документации с учетом предлагаемых изменений

o Формирование полного пакета необходимых бумаг для подачи в органы местного самоуправления

3. Процесс внесения изменения в ППТ:

o Подача документации в структурное подразделение органа местного самоуправления по вопросам градостроительства

o Проведение публичных слушаний и получение положительного протокола (исключением является, если изменения вносятся в отношении территории, не подпадающей под комплексное освоение, проведение слушаний или обсуждений не является обязательным)

o Получение итогового заключения по результатам обсуждения

o Ожидание постановления главы муниципального образования о внесении изменений

o Получение измененного ППТ

Основания для изменения ППТ могут быть различными и определяются конкретной ситуацией. Наиболее распространенными причинами являются:

• Необходимость оптимизации плотности застройки
• Изменение нормативных требований в сфере градостроительства
• Несоответствие действующего ППТ актуальным правилам землепользования и застройки
• Расхождения между ППТ и проектом межевания территории

Для успешного прохождения процедуры необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Заявление по установленной форме
• Проект изменений в электронном и бумажном форматах
• Персональные данные – согласие на обработку
• Копия паспорта или выписка из ЕГРЮЛ
• Выписка из ЕГРН на объект

При составлении обоснования изменений важно акцентировать внимание на положительных аспектах предлагаемых корректировок:

• Улучшение условий проживания населения
• Расширение парковочной инфраструктуры
• Создание новых зон отдыха и спортивных площадок
• Устранение дефицита жилья на рынке

Временные рамки процедуры регламентированы постановлением Правительства РФ от 02.04.2022 № 575, которое устанавливает предельный срок в 10 рабочих дней. Однако практический опыт показывает, что процесс обычно занимает от двух до четырех месяцев. Сроки могут варьироваться в зависимости от качества подготовленной документации и сложности вносимых изменений.

Важно помнить, что успешное внесение изменений в ППТ напрямую зависит от тщательности подготовки всех необходимых материалов и соблюдения установленного порядка действий. Чем более качественно составлена документация, тем быстрее будет достигнут положительный результат.

Работа с квалифицированным адвокатом значительно повышает шансы на успех при внесении изменений в проект планировки территории, обеспечивая соблюдение всех требований закона и защиту ваших интересов.

Внесение изменений в ПМТ

Для создания нового земельного участка в городе или корректировки границ уже существующего необходимо разработать проект межевания территории (ПМТ). Если такой проект уже был подготовлен ранее, потребуется внести в него изменения. Данная процедура имеет свои особенности.

Участие адвоката в процессе внесения изменений в проект межевания территории (ПМТ) крайне важно для успешного завершения процедуры. Адвокат проводит юридическую экспертизу, оценивает риски и проверяет соответствие изменений действующему законодательству, генплану и правилам землепользования. Он помогает правильно подготовить и оформить документы, что минимизирует вероятность отказа из-за ошибок или неполного пакета бумаг. Благодаря знанию процедуры адвокат ускоряет процесс, избегая бюрократических проволочек, и защищает ваши интересы в случае споров или возражений со стороны третьих лиц или органов власти. На этапе публичных слушаний адвокат готовит аргументы и представляет вашу позицию, что особенно важно при наличии замечаний.

Порядок внесения изменений в ПМТ

Для внесения изменений необходимо выполнить следующие шаги:

1. Проверить, подпадает ли земельный участок под действие ранее утвержденного ПМТ. Это можно сделать, изучив информацию на сайте местной администрации или заказав градостроительный план. В документах будет указано, какие проекты межевания уже утверждены для данной территории.
2. Разработать проект изменений. Это должен сделать специализированная организация.
3. Подать заявление и документы в уполномоченный орган. Заявление должно быть заполнено в соответствии с административным регламентом, а пакет документов - включать все необходимые бумаги.
4. Участвовать в публичных слушаниях или общественных обсуждениях. Это обязательный этап, если изменения затрагивают интересы общественности.
5. Получить постановление главы. После завершения процедуры и получения итоговых протоколов и заключений, выдается постановление.

Если изменения не затрагивают красные линии или территории комплексного развития, проведение публичных обсуждений не требуется (п. 12 ст. 43 ГрК РФ).

Когда нужно вносить изменения?

Чаще всего изменения в ПМТ требуются, когда застройщик или землевладелец планирует изменить границы участка для дальнейшего освоения или формирования нового участка путем раздела, объединения или выдела. Если проект межевания уже был утвержден для данной территории, необходимо внести в него изменения, так как закон запрещает наличие двух разных проектов для одной и той же территории.

Важный момент: Если изменения связаны с увеличением площади участка для строительства линейного объекта не более чем на 10%, и при этом не нарушаются права третьих лиц, согласование не требуется (ч. 22 ст. 45 ГрК РФ).

Какие документы потребуются?

Для внесения изменений в ПМТ необходимо подготовить:

• Заявление, оформленное в соответствии с административным регламентом и нормами ГрК РФ;
• Проект изменений, подготовленный специализированной организацией (на бумажном носителе и электронном виде);
• Персональные данные – согласие на обработку;
• Копию паспорта (для физических лиц) или выписку из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
• Выписку из ЕГРН на объект, находящийся в пределах участка.

Хотя органы власти могут самостоятельно запросить данные из Росреестра, на практике быстрее предоставить выписку самостоятельно.

Сроки внесения изменений:

Согласно постановлению Правительства № 575 от 02.04.2022, максимальный срок согласования изменений составляет 10 рабочих дней. На практике процесс может занять несколько месяцев, в зависимости от качества документов и наличия замечаний от общественности.

Возможные причины отказа:

Отказ в согласовании изменений может быть получен, если:

• изменения противоречат генплану или ПЗЗ;
• превышены предельные размеры земельных участков;
• заявитель не является собственником или арендатором земли;
• предоставлен неполный пакет документов.

В случае отказа заявитель может исправить нарушения и подать документы повторно. Однако это приведет к потере времени, поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с адвокатом или заказать полное сопровождение процедуры.

Оспаривание ППТ

Процесс отмены проекта планировки может быть реализован только через суд. Такое решение принимается в случае противоречия утвержденного проекта действующему законодательству или при подтверждении фактов нарушения прав и законных интересов сторон. В суд могут обратиться граждане или юридические лица, если считают, что проект утвержден с нарушениями. В случае отмены судом решения, проект утрачивает юридическую силу.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 02.02.2024 № 112, а также ст. 45 ГрК РФ, ППТ можно отменить в определенных случаях.

Обращение к адвокату позволит упростить данную процедуру, а также поможет найти правильное основание для отмены решения. Оспаривание ППТ имеет особенности. Также важно, что обращение в суд по одной причине допускается только 1 раз.

Внесение изменений ПЗЗ

ПЗЗ - это один из ключевых документов, на который ориентируются застройщики при выборе земельных участков для строительства. Они разделяют территорию населенного пункта на зоны, каждая из которых имеет свой регламент использования. Если параметры участка не позволяют его освоить, их можно изменить путем корректировки ПЗЗ.

Роль адвоката в вопросах, связанных с изменением правил землепользования и застройки (ПЗЗ), крайне важна. Это сложный и многоэтапный процесс, который требует глубокого понимания законодательства, градостроительных норм и административных процедур. Адвокат выступает не только как юридический консультант, но и как стратег, который помогает минимизировать риски и добиться желаемого результата.

Что такое ПЗЗ и зачем они нужны?

Правила землепользования и застройки - это документ территориального планирования, который регулирует использование земельных участков в пределах города или поселения. Они определяют:

• разрешено ли строительство на участке;
• какие типы зданий можно возводить и их параметры (высота, этажность и т.д.);
• перечень основных, условных и вспомогательных ВРИ;
• необходимые отступы от границ участка при строительстве или реконструкции;
• другие важные детали.

Цель ПЗЗ, согласно ГрК РФ - обеспечить устойчивое развитие населенных пунктов и регулировать строительную политику. Утверждаются они местными органами власти, обычно администрацией.

Правила не должны противоречить генеральному плану города. Если такие противоречия выявлены, их можно устранить путем внесения изменений в ПЗЗ или генплан. Срок действия ПЗЗ законодательно не ограничен, но они могут быть пересмотрены при утрате актуальности или при утверждении нового генерального плана.

Правила землепользования состоят из двух частей: текстовой и графической.

1. Текстовая часть включает положения и градостроительные регламенты, представленные в виде таблиц. В них указаны:

o виды разрешенного использования;

o предельные параметры строительства (высота, этажность, плотность застройки, озеленение);

o отступы от границ участка.

2. Графическая часть представлена картой градостроительного зонирования. На ней отображены:

o границы территориальных зон;

o границы муниципалитета и зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Правила землепользования являются нормативным актом и публикуются на официальных сайтах местных органов власти в разделе "Градостроительство". Обычно документы доступны для скачивания в виде архивов, содержащих карты и текстовые файлы.

Также можно запросить ПЗЗ через ИСОГД (информационную систему обеспечения градостроительной деятельности). Срок предоставления выписки - (10-14 дней).

Процедура изменения ПЗЗ регулируется статьей 33 Градостроительного кодекса. Основные этапы:

1. Анализ необходимости изменений.
2. Подготовка обоснования и проекта изменений.
3. Подача документов в уполномоченный орган (например, комитет по архитектуре).
4. Участие в публичных слушаниях.
5. Рассмотрение замечаний и предоставление пояснений.
6. Получение заключения комиссии и постановления главы администрации.

Чаще всего изменения в ПЗЗ касаются территориальной зоны (ТЗ) или вида разрешенного использования (ВРИ).

Документы для изменения ПЗЗ. Для внесения изменений потребуется:

• Согласие собственника (заявление);
• обоснование изменений;
• согласие на обработку персональных данных;
• копия паспорта Российской Федерации (это для физлиц) и ЕГРЮЛ/ЕГРИП (это для юрлиц);
• выписка из ЕГРН на зем. участок.

Большинство корректировок в ПЗЗ требуют проведения общественных слушаний. На них рассматриваются предложения и замечания жителей и бизнеса. В последнее время слушания часто проводятся в онлайн-формате.

Комиссия, ответственная за проведение слушаний, анализирует предложенные изменения и готовит заключение. Срок проведения слушаний - 3-4 месяца.

Важно: если изменения затрагивают параметры участка не более чем на 10% (например, увеличение высоты здания с 10 до 11 метров), слушания не требуются.

Весь процесс занимает в среднем 4-6 месяцев. В случае комплексного развития территории срок может быть сокращен до 3 месяцев.

Окончательное решение принимает глава администрации, подписывая постановление. Обычно это происходит через 2-4 недели после завершения слушаний. Если процесс затягивается, можно направить письменный запрос для ускорения рассмотрения.

Внесение изменений в ПЗЗ - это сложный и многоэтапный процесс, требующий профессионального подхода. Участие адвоката не только упростит процедуру, но и повысит шансы на успешное решение вопроса. Адвокат обеспечит соблюдение всех юридических норм, защитит ваши интересы на всех этапах и поможет избежать ошибок, которые могут привести к отказу или затягиванию процесса. Поэтому при планировании изменений в ПЗЗ важно обратиться к квалифицированному адвокату, который имеет опыт в градостроительном праве.

Принудительное изъятие земли и другой недвижимости для государственных нужд

Законодательством Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение собственности, включая земельные участки и расположенные на них здания, не допускается без соблюдения установленной процедуры. Если собственник отказывается подписывать соглашение об изъятии на добровольной основе, а также не соглашается с предлагаемыми условиями компенсации, у органов власти или иного инициатора изъятия не остаётся иного пути, кроме как обратиться в суд.

Судебное разбирательство в данном случае является единственным легитимным способом принудительного прекращения прав на имущество. Лишь после вступления судебного решения в законную силу возможно проведение государственной регистрации прекращения права собственности и передача участка (или объекта недвижимости) государству или новому правообладателю в рамках проекта КРТ.

Таким образом, никакое принудительное изъятие не может быть осуществлено в обход судебной инстанции, что обеспечивает защиту прав и интересов собственников в рамках действующего законодательства.

Заключение

Реализация КРТ влечёт значительные юридические и финансовые последствия для владельцев недвижимости, в первую очередь из-за принудительного изъятия имущества и потенциально несправедливой компенсации. Однако законодательство предоставляет механизмы защиты, включая:

• Оспаривание нормативных актов о КРТ,
• Судебную экспертизу для увеличения компенсации,
• Возможность исключения участков из КРТ при наличии оснований.

Таким образом, права собственников защищаются, но только при активной позиции и профессиональной юридической поддержке.