Когда государство принимает решение об изъятии квартиры или жилого дома для реализации общественно значимого проекта, собственнику выплачивается денежная компенсация. Но далеко не всегда предложенная сумма соответствует реальной стоимости недвижимости. Если владелец считает, что его имущество оценили слишком дешево, он имеет законное право добиваться пересмотра размера выплаты.
Разберемся, из чего складывается выкупная цена, почему она нередко вызывает споры и как действовать, если предложенная компенсация вас не устраивает.
Изъятие недвижимости допускается только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Обычно это связано с реализацией крупных инфраструктурных или городских проектов. Например, жилье может попасть в зону строительства новой дороги, станции метро, школы, больницы или другого объекта, имеющего государственное либо муниципальное значение. Кроме того, подобные ситуации возникают при комплексном развитии территорий.
Перед тем как недвижимость будет изъята, уполномоченный орган принимает официальное решение, организует оценку имущества и направляет собственнику проект соглашения, в котором уже указана предлагаемая сумма компенсации.
Именно этот этап чаще всего становится началом спора.
Распространенное заблуждение заключается в том, что владельцу должны выплатить только стоимость квартиры. На самом деле размер возмещения определяется значительно шире.
При расчете выкупной цены должны учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и другие имущественные потери, которые собственник несет из-за изъятия недвижимости. Это могут быть расходы на переезд, оформление нового жилья, временную аренду квартиры, а также иные убытки, напрямую связанные с прекращением права собственности.
Если часть таких расходов не включена в расчет, собственник вправе требовать пересмотра размера компенсации.
Причин может быть несколько, и далеко не всегда речь идет о намеренном занижении стоимости.
Например, оценщик мог использовать для сравнения квартиры, расположенные в менее привлекательных районах, либо подобрать объекты, существенно отличающиеся по состоянию, площади или характеристикам. Иногда в расчет не принимаются качественный ремонт, удобная планировка, видовые особенности или другие факторы, влияющие на рыночную цену.
Кроме того, встречаются случаи, когда при определении компенсации вообще не учитываются расходы, которые неизбежно возникают после переезда.
Все это способно существенно уменьшить итоговую сумму.
Если предложенная компенсация вызывает сомнения, торопиться с подписанием документов не стоит.
Подписание соглашения означает согласие с указанной выкупной ценой. Поэтому сначала лучше внимательно изучить отчет оценщика и понять, насколько объективно произведен расчет.
Если собственник отказывается подписывать соглашение, это не означает автоматическую потерю права на компенсацию. В подобных ситуациях спор обычно разрешается в судебном порядке, где каждая сторона представляет свои доказательства относительно стоимости недвижимости.
На практике увеличение компенсации чаще всего происходит через суд.
Однако еще до обращения в суд желательно провести собственную проверку расчета.
Первое, что следует сделать: внимательно ознакомиться с отчетом, который подготовлен по заказу ДГИ г. Москвы.
Следует обратить внимание:
Даже одна серьезная ошибка способна повлиять на итоговую стоимость имущества.
Во многих случаях независимый отчет показывает стоимость значительно выше той, которую предложил государственный орган.
Профессиональный оценщик исследует рынок именно на дату изъятия, подбирает корректные аналоги и подробно обосновывает полученный результат. В дальнейшем такое заключение становится важным доказательством при рассмотрении дела.
Одной оценки недостаточно. Полезно заранее собрать документы, подтверждающие дополнительные расходы, которые возникли или неизбежно возникнут из-за изъятия жилья. Это могут быть договоры аренды, чеки на переезд, расходы на оформление новой недвижимости и другие документы, подтверждающие реальные убытки.
Чем полнее будет доказательная база, тем выше вероятность добиться увеличения компенсации.
Во многих делах суд назначает независимую судебную оценочную экспертизу.
Эксперт самостоятельно определяет рыночную стоимость недвижимости и отвечает на вопросы суда. Именно его выводы зачастую становятся основой для вынесения решения.
Если результаты судебной экспертизы подтверждают, что первоначальная оценка была занижена, суд может обязать выплатить собственнику более высокую компенсацию.
При определении размера возмещения учитывается не только цена квартиры.
В зависимости от обстоятельств дела собственник может требовать компенсацию расходов, связанных с переездом, регистрацией права собственности на новое жилье, оплатой услуг специалистов, а также других документально подтвержденных убытков, возникших исключительно из-за изъятия недвижимости.
Поэтому важно сохранять все договоры, чеки и платежные документы.
Споры о размере выкупной цены рассматриваются судами регулярно. Во многих случаях собственникам удается добиться увеличения компенсации, если представленные доказательства подтверждают, что первоначальная оценка не отражала реальную рыночную стоимость жилья либо была выполнена с нарушением требований законодательства.
Особенно часто суды принимают сторону владельцев недвижимости, когда независимая оценка и судебная экспертиза приходят к одинаковым выводам.
Если Вам направили соглашение об изъятии недвижимости, лучше придерживаться следующего порядка действий:
Получение уведомления об изъятии жилья еще не означает, что необходимо соглашаться с предложенной суммой. Закон предусматривает выплату равноценного возмещения, а значит собственник вправе рассчитывать на компенсацию, соответствующую реальной рыночной стоимости недвижимости и всем понесенным убыткам.
Если есть основания полагать, что цена определена неправильно, стоит проверить отчет оценщика, обратиться к независимому специалисту и при необходимости защищать свои интересы в суде. На практике именно такой подход нередко позволяет увеличить размер выплаты и получить действительно справедливую компенсацию.
Мы используем cookies для улучшения работы сайта, анализа трафика и персонализации, подробнее