Для многих предпринимателей владение собственной недвижимостью является важным фактором стабильности бизнеса. Особенно это актуально для компаний, которые длительное время арендуют помещения у города Москвы: наличие собственного объекта позволяет снизить расходы, защитить бизнес от изменения условий аренды и сформировать долгосрочный актив.
Мало кто знает, но предприниматели г. Москвы, имеющие статус субъекта малого или среднего предпринимательства, имеют право на аренду помещения от города Москвы, с последующим его выкупом в собственность. В таком выкупе "через аренду" очень часто Департамент городского имущества завышает выкупную цену объекта. И часто навязывает свой типовой договор с невыгодными условиями для предпринимателя - в связи с чем возникают споры с ДГИ.
Правом на приобретение арендуемого помещения в собственность обладают субъекты малого и среднего предпринимательства, которые соответствуют требованиям законодательства.
Основные условия для выкупа недвижимости по 159-ФЗ:
При этом выкуп возможен только в отношении недвижимости, которая отвечает требованиям Федерального закона № 159-ФЗ. Не любое помещение, арендуемое у города, автоматически может быть приобретено в собственность. В Москве подобные сделки чаще всего проходят через Департамент городского имущества города Москвы, который выступает собственником имущества и организует процедуру продажи.
Процедура выкупа состоит из нескольких этапов.
Первоначально необходимо определить, соответствует ли помещение требованиям закона. Проверяется:
На этом этапе важно провести юридический анализ документов, поскольку ошибки могут привести к отказу в реализации преимущественного права.
Предприниматель обращается в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
Для Москвы таким органом является Департамент городского имущества.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право на выкуп, включая сведения о статусе МСП, договор аренды и иные документы, предусмотренные законодательством.
После рассмотрения заявления ДГИ принимает решение о возможности продажи объекта.
Одним из самых спорных этапов является определение цены недвижимости. По закону стоимость объекта определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Именно эта сумма становится ценой продажи помещения предпринимателю. Однако на практике именно стоимость объекта часто становится причиной конфликтов между бизнесом и органами власти.
Предприниматели нередко сталкиваются с ситуациями, когда оценка недвижимости существенно превышает реальную рыночную стоимость. В результате вместо выгодного приобретения помещения бизнес получает финансовую нагрузку, которая может быть экономически нецелесообразной.
В таких случаях предприниматель вправе оспаривать установленную стоимость, в том числе в судебном порядке, требуя проведения более объективной оценки, путем проведения судебной оценочной экспертизы.
После определения цены ДГИ направляет предпринимателю проект договора купли-продажи. На практике органы власти используют типовые формы договоров, которые не всегда учитывают интересы покупателя.
Предприниматели могут столкнуться с условиями, предусматривающими:
Поэтому перед подписанием договора важно внимательно проверить его содержание и оценить возможные последствия.
После заключения договора предприниматель оплачивает стоимость помещения в порядке и сроки, предусмотренные соглашением. Закон предусматривает возможность приобретения недвижимости как с единовременной оплатой, так и с рассрочкой платежа при соблюдении установленных условий. После исполнения обязательств покупатель регистрирует право собственности в Росреестре. С этого момента помещение становится полноценным активом предпринимателя.
Несмотря на наличие законного права на приобретение недвижимости, процедура выкупа далеко не всегда проходит быстро и беспроблемно.
Одна из наиболее распространенных проблем – несогласие предпринимателя с ценой, установленной по результатам оценки. ДГИ, как собственник имущества, заинтересован в получении максимально возможной стоимости, тогда как предприниматель заинтересован в приобретении объекта по справедливой рыночной цене. Если стоимость значительно превышает реальные показатели рынка, предприниматель может использовать правовые механизмы для ее оспаривания.
Еще одна проблема – использование стандартных договоров купли-продажи, которые могут содержать положения, невыгодные для покупателя. Предпринимателю важно понимать, что подписание договора без предварительного анализа может привести к дополнительным ограничениям уже после перехода права собственности.
В некоторых случаях ДГИ отказывает предпринимателю в выкупе помещения, ссылаясь на несоответствие требованиям закона. Однако такой отказ не всегда является законным. При наличии оснований предприниматель может обжаловать решение органа власти в административном или судебном порядке.
Административные процедуры, связанные с выкупом недвижимости, могут занимать значительное время. Причинами задержек становятся дополнительные запросы документов, проведение оценочных мероприятий и согласования внутри государственных органов.
Выкуп помещения по 159-ФЗ – это не просто формальное оформление сделки. От правильности действий зависит, насколько выгодным будет приобретение недвижимости для бизнеса.
Юридическое сопровождение позволяет:
Многие предприниматели Москвы даже не подозревают, что при наличии статуса субъекта малого или среднего предпринимательства они могут получить помещение от города в аренду с последующим выкупом в собственность. Однако на практике такой выкуп часто сопровождается административными барьерами, завышенной стоимостью недвижимости и необходимостью отстаивать свои права перед Департаментом городского имущества.
Чтобы приобретение городской недвижимости стало выгодным решением, а не дополнительным финансовым обременением, важно заранее оценить риски, проверить условия сделки и использовать предусмотренные законом механизмы защиты. Грамотная правовая стратегия позволяет предпринимателю не только реализовать свое право на выкуп помещения по 159-ФЗ, но и добиться справедливых условий приобретения объекта.
Мы используем cookies для улучшения работы сайта, анализа трафика и персонализации, подробнее