Компенсация при изъятии земельного участка (недвижимости) для госнужд

Изъятие недвижимости в интересах государства - серьёзная правовая процедура, затрагивающая имущественные права собственников. При этом ключевым вопросом становится не сам факт изъятия, а размер и справедливость компенсации, которую обязан выплатить инициатор процедуры - государственный орган или уполномоченная организация.

Согласно действующему законодательству, собственнику (а с недавнего времени - и арендаторам) гарантируется право на полное возмещение понесённых убытков, включая рыночную стоимость объекта, затраты на переезд, утрату дохода, упущенную выгоду и другие издержки. Однако на практике очень часто сумма компенсации, предлагаемая властями, оказывается существенно ниже реальной стоимости имущества.

Содержание:

1. Компенсация при изъятии недвижимости для государственных нужд
2. Увеличение компенсации изымаемой недвижимости
3. Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости по АИП
4. Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости при реновации
5. Как оценивается рыночная стоимость изымаемого земельного участка и другой недвижимости
6. Как оспорить сумму компенсации при изъятии недвижимости: последовательность действий для собственника
7. Изъятие неиспользованных земельных участков - новые правила с 1 сентября 2025 года
8. Заключение

Компенсация при изъятии недвижимости для государственных нужд

Если государство забирают у человека землю или недвижимость, он имеет право на компенсацию за это. Это закреплено в статье 281 Гражданского кодекса. Деньги на такую выплату обычно берутся из бюджета. Но если землю забирает не сам госорган, а какая-то компания, которая обратилась с просьбой о таком изъятии, - компенсацию должен платить именно этот заявитель, а не государство (согласно статье 56.10 Земельного кодекса).

Чтобы понять, сколько именно нужно выплатить, проводится оценка стоимости недвижимости. Она делается по закону № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и нормам Земельного и Гражданского кодексов. Итоговую сумму компенсации определяют не позже, чем за 60 дней до того, как собственнику направят проект соглашения об изъятии.

Компенсация включает:

• рыночную стоимость участка или других имущественных прав;
• убытки и упущенную выгоду, которые собственник понёс из-за того, что у него забрали имущество.

На этапе до суда оценку оплачивает сам государственный орган, принявший решение об изъятии.

При этом есть некоторые исключения, за которые компенсация не положена:

• если на участке есть незаконно построенные объекты;
• если улучшения были сделаны уже после того, как собственника уведомили об изъятии (если только это не связано с безопасностью);
• если что-то построено без разрешения уже после уведомления;
• если после уведомления были заключены сделки, которые потом привели к убыткам - и эти убытки нельзя будет компенсировать.

После принятия закона № 499-ФЗ расширился круг тех, кто имеет право на компенсацию. Раньше компенсация полагалась только собственникам. Теперь её могут получить и другие законные владельцы - например, арендаторы. Закон признал их полноценными правообладателями, наравне с собственниками. Раньше это было не так ясно.

Увеличение компенсации изымаемой недвижимости

Проблема изымаемого имущества для государственных или муниципальных нужд может коснуться любого владельца нежилых помещений и земельных участков, в рамках реновации, комплексного развития территорий, утвержденных адресно-инвестиционных программ и в иных случаях, например, недропользования.

В разделе мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся нарушения прав, связанных с изъятием нежилых помещений и земельных участков для государственных нужд. Так собственники могут быть вынуждены передать свою собственность властям, при условии получения справедливого рыночного денежного возмещения. Особую остроту эта проблема приобретает в контексте масштабного развития транспортной инфраструктуры и реализации программ освоения территорий в г. Москве и Московской области, которую мы рассмотрим отдельно в другой статье настоящего сайта. На практике в 8 из 10 случаев стоимость изымаемого имущества значительно занижается, в связи с чем наша коллегия поможет значительно увеличить размер компенсации.

• Изучение объекта недвижимости и оценка размера компенсации за изымаемое имущество (анализ рыночной стоимости объекта недвижимости, учитываются все факторы, влияющие на стоимость имущества);
• Подготовка отчета об оценке изымаемого имущества (ключевой элемент в процессе изъятия имущества. Эксперты-оценщики собирают необходимые данные для составления отчета об оценке и готовят отчет);
• Проведение досудебной экспертизы (цель: оспаривание предложенной стоимости. Проводится независимое экспертное исследование. Суд принимает во внимание результаты досудебной экспертизы и на основании этого решает, назначать судебную экспертизу или нет);

Полное юридическое сопровождение на всех стадиях ведения дела (представительство во всех органах власти, подготовка необходимых документов, защита интересов клиентов в суде).

Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости по АИП

Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд в рамках адресной инвестиционной программы - это всегда стресс для собственника, особенно если предлагаемая компенсация не покрывает реальную стоимость имущества и связанные с изъятием убытки. Однако закон предоставляет собственникам инструменты для защиты своих интересов и увеличения размера возмещения.

Как увеличить размер возмещения?

1. Независимая оценка рыночной стоимости объекта

Один из самых эффективных способов увеличить размер возмещения - это заказать независимую оценку рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Государственные органы часто опираются на кадастровую стоимость, которая может быть значительно ниже рыночной. Независимый оценщик учтет все факторы, влияющие на стоимость объекта:

• Местоположение;
• Состояние недвижимости;
• Рыночную конъюнктуру;
• Потенциал коммерческого использования.

Отчет независимого оценщика можно использовать как основание для пересмотра размера компенсации в досудебном порядке или в суде.

2. Включение убытков, связанных с изъятием

Согласно законодательству, возмещение должно покрывать не только стоимость недвижимости, но и все убытки, которые понесет собственник в связи с ее изъятием. К таким убыткам могут относиться:

• Расходы на переезд;
• Затраты на поиск нового помещения;
• Потеря дохода от аренды или бизнеса;
• Утрата вложений в улучшение объекта (например, ремонт или модернизацию).

Чтобы эти убытки были учтены, необходимо подготовить документальное подтверждение всех затрат и расчетов. Например, договоры аренды, сметы на ремонт, расчеты упущенной выгоды.

3. Учет упущенной выгоды

Если изымаемая недвижимость использовалась для получения дохода (например, сдавалась в аренду или использовалась для ведения бизнеса), собственник вправе требовать возмещения упущенной выгоды. Для этого необходимо:

• Подготовить финансовую документацию, подтверждающую доходы от использования объекта;
• Рассчитать потенциальные доходы на период, который мог бы быть получен, если бы недвижимость не была изъята.

Упущенная выгода может быть включена в общий размер возмещения, если собственник докажет, что изъятие объекта привело к потере дохода.

4. Учет перспектив использования объекта

Если изымаемая недвижимость имеет потенциал для коммерческого использования или находится в перспективном районе, это должно быть учтено при расчете компенсации. Например:

• Если объект расположен в зоне активной застройки или вблизи транспортных узлов, его стоимость может быть значительно выше;
• Если недвижимость можно перепрофилировать под коммерческие цели (например, открыть магазин или офис), это также увеличивает ее рыночную стоимость.

Собственник может настаивать на учете этих факторов при определении размера возмещения, предоставив соответствующие доказательства (например, заключения экспертов или данные о рыночной стоимости аналогичных объектов).

5. Переговоры с органами власти

В некоторых случаях можно добиться увеличения компенсации в досудебном порядке, проведя переговоры с представителями государственных или муниципальных органов. Для этого необходимо:

• Подготовить обоснованные расчеты и доказательства (отчеты оценщиков, документы о доходах, расчеты убытков);
• Предложить компромиссное решение, которое устроит обе стороны.

Переговоры могут помочь избежать длительных судебных разбирательств и добиться справедливого возмещения.

6. Судебное оспаривание размера возмещения

Если досудебные методы не принесли результата, собственник может обратиться в суд для оспаривания размера компенсации. В рамках судебного процесса можно:

• Оспорить рыночную стоимость объекта;
• Добиться включения убытков и упущенной выгоды;
• Оспорить действия органов власти, если они нарушают права собственника.

Судебное решение может значительно увеличить размер возмещения, особенно если собственник предоставит убедительные доказательства.

Изъятие недвижимости по адресной инвестиционной программе - это сложный процесс, который требует внимательного подхода к защите прав собственника. Увеличение размера возмещения возможно при грамотном использовании правовых механизмов, включая оспаривание кадастровой стоимости, проведение независимой оценки и судебную защиту. Если вы столкнулись с проблемой занижения суммы возмещения, обратитесь к квалифицированному адвокату, который поможет вам отстоять свои права и получить справедливую компенсацию.

Увеличение размера возмещения изъятой недвижимости при реновации

В современных условиях развития городской среды актуальность данной проблемы постоянно растет в связи с масштабными проектами реновации и необходимостью обеспечения справедливого возмещения ущерба владельцам изымаемой недвижимости.

Программа реновации в России затрагивает значительные площади недвижимости, включая как жилые помещения, так и нежилые пространства. Важнейшим аспектом реализации программы является обеспечение справедливого размера возмещения собственникам изымаемой недвижимости.

Этапы процедуры изъятия недвижимости (при реновации):

• Принятие решения об изъятии недвижимого имущества;
• Публикация решения об изъятии и уведомление правообладателей;
• (60 дней)-Крайний срок для обжалования решения об изъятии;
• (30 дней)-Подготовка отчета об оценке и отправка правообладателю;
• (90 дней)-Подписание соглашения и получение компенсации;
• (180 дней)-Отказ от подписания соглашения и подготовка к судебному спору;
• (300 дней)-Получение справедливой рыночной компенсации на основании решения суда.

Чтобы увеличить размер возмещения необходимо провести независимую оценку стоимости изъятого имущества.

Существует два варианта разрешения данной проблемы:

1. Внесудебный порядок.

2. Судебный порядок;

Не зависимо от выбранного варианта:

• Необходимо провести независимую оценку стоимости изъятого имущества, чтобы увеличить размер возмещения

Иногда можно добиться увеличения размера возмещения изъятой недвижимости по реновации в досудебном порядке. Для этого нужно перевести переговоры с представителями государственных или муниципальных органов, параллельно подготовив необходимые документы, расчеты, допустимые доказательства, результаты независимой экспертизы и т. д.

В случае, если не удалось найти компромисс, решать вопрос придется в судебном порядке.

Судебное решение может значительно увеличить размер возмещения, особенно если собственник предоставит убедительные доказательства.

АКТУАЛЬНАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:

РЕШЕНИЕ ОТ 14.02.2025 ГОДА А40-150988/2024 Департамент городского имущества города Москвы к акционерному обществу "МГАО".

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 35 039 000 руб.

Судебная оценка: 130 223 460 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 271%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 11.02.2025 ГОДА А40-251065/2023 Департамент городского имущества города Москвы к ИП Кручинину Максиму Игоревичу.

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 21 356 900 руб.

Судебная оценка: 36 362 461 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 71%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 22.01.2025 ГОДА А40-142281/2024 Департамента городского имущества города Москвы к ИП Базаровой Амине Хамидовне

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 34 718 800 руб.

Судебная оценка: 51 146 157 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 33%

 

РЕШЕНИЕ ОТ 31.01.2025 ГОДА

А41-107190/2023 Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области к ИП Миловой Ирине Николаевне

Досудебная оценка ДГИ г. Москвы: 205 620 393 руб.

Судебная оценка: 333 775 803 руб.

УВЕЛИЧЕНИЕ КОМПЕНСАЦИИ НА 62%

Как оценивается рыночная стоимость изымаемого земельного участка и другой недвижимости

Когда у человека изымают недвижимость, государство должно выплатить компенсацию, и для этого нужно правильно оценить её рыночную стоимость. Такая оценка проводится по специальному закону № 135-ФЗ, но в отдельных случаях применяются дополнительные правила из земельного законодательства.

Сейчас закон подробно описывает, как оцениваются права, которые прекращаются при изъятии (например, аренда, бессрочное пользование и т.д.). Например:

• Если организация пользовалась участком на постоянной основе, его стоимость приравнивается к цене аренды на 49 лет.
• Если участок был в аренде или во временном бесплатном пользовании, то оценка делается с учётом того, сколько времени ещё оставалось по договору.

Очень важные вопросы при оценке - это:

1. На какую дату оценивается участок;

2. Какой вид разрешённого использования (ВРИ) применён в расчётах.

ВРИ - это способ, как по закону можно использовать землю (например: под жильё, магазин, стоянку и т.п.). От него сильно зависит стоимость земли, потому что одни виды использования ценнее других. После получения проекта соглашения об изъятии и отчёта об оценке, нужно обязательно проверить, какой именно ВРИ был учтён.

По закону, обычно оценка проводится на день до принятия решения об изъятии. Если же перед этим специально меняли ВРИ (например, чтобы снизить стоимость участка), то в расчёте должен использоваться старый, "дореформенный" ВРИ.

Чтобы узнать актуальный ВРИ, нужно посмотреть выписку из ЕГРН. Однако в ней могут быть устаревшие или ошибочные данные, поэтому важно перепроверить информацию. Если найдены ошибки - нужно обратиться в Росреестр и внести исправления.

Для более точной информации о допустимом использовании земли стоит заглянуть в генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они показывают, что можно строить и размещать на участке. Также важно учитывать, как земля использовалась на самом деле - это может повлиять на оценку и на компенсацию.

Как оспорить сумму компенсации при изъятии недвижимости: последовательность действий для собственника

На практике владельцы недвижимости часто сталкиваются с заниженной оценкой их имущества при изъятии его в интересах государства. Расчёт, представляемый оценщиком от имени уполномоченного органа, нередко оказывается на 30-70% ниже рыночной стоимости, определённой независимыми экспертами. Это может быть связано с желанием сократить бюджетные расходы либо с тем, что чиновники просто не располагают полной информацией об убытках, включая, например, невозможность исполнения договорных обязательств и потерю прибыли.

Владельцы вправе оспорить предложенную сумму в судебном порядке.

Ниже - алгоритм действий, позволяющий добиться справедливого возмещения:

№ 1: Проведите альтернативную оценку стоимости объекта и связанных убытков

Обратитесь к независимому оценщику, состоящему в СРО и обладающему профильным допуском. Рекомендуем также получить заключение СРО о соответствии отчёта требованиям законодательства.

Соберите документы, подтверждающие убытки, например договоры аренды, заключённые до получения уведомления об изъятии.

Учтите: суд, как правило, назначает собственную экспертизу, на основании которой и выносит решение. В большинстве случаев эта экспертиза оценивает недвижимость на 30–80 % дороже, чем государственный оценщик.

Важно: право на оспаривание суммы возмещения действует до момента подписания соглашения об изъятии.

№ 2: Направьте в уполномоченный орган обоснованное предложение о пересмотре суммы компенсации

У вас есть 90 дней с момента получения проекта соглашения, чтобы отправить возражение.

Подготовьте письмо с указанием новой суммы и приложите отчёт об оценке. Отправьте его ценным письмом с описью вложений.

№ 3: Дождитесь реакции органа или иска о принудительном изъятии

Орган может принять ваши предложения, но чаще всего он отказывает и обращается в суд.

В этом случае вы получите копию искового заявления и должны:

• отслеживать ход дела;
• подать возражение на иск с приложением доказательств;
• учитывать, что спор с физлицами рассматривает суд общей юрисдикции, а с юрлицами и ИП - арбитраж.

№ 4: Представляйте интересы в суде через представителя

Рекомендуем поручить судебный процесс профессиональному юристу. Суд назначит экспертизу, которая определит:

• рыночную стоимость земли или прав на неё;
• рыночную стоимость недвижимости (если права на неё зарегистрированы);
• компенсацию убытков, вызванных изъятием;
• упущенную выгоду, в связи с изъятием.

Важно доказать, что расчёты оценщика от имени органов власти не соответствуют требованиям закона. Судебные решения по таким делам варьируются в зависимости от полноты ваших доказательств.

Госорганы активно защищают свою позицию, оспаривают невыгодные им решения и привлекают юристов, поэтому будьте готовы защищать свою правовую позицию вплоть до апелляции.

№ 5: Добейтесь выплаты компенсации по решению суда

После вступления решения суда в силу направьте в уполномоченный орган заявление о его исполнении. Укажите реквизиты для перевода средств - компенсация будет выплачена согласно определённой судом сумме. Нужно учитывать, что на практике, бывают задержки в выплатах, в таких случаях вы праве взыскать компенсацию по ст. 395 ГК РФ за пользование вашими деньгами.

Изъятие неиспользованных земельных участков - новые правила с 1 сентября 2025 года

С 1 сентября 2025 года вступает в силу Постановление Правительства РФ № 826 от 31.05.2025 года, которым утверждаются признаки НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ земельных участков.

Этот законодательный акт - прямое развитие положений ст. 85.1 Земельного кодекса РФ (которая действует с 1 марта 2025 г.) о трёхлетнем сроке на освоение земли.

Что относится к признакам неиспользования?

• захламление более 50% площади земельного участка;
• отсутствие построек в течение 5 лет и более (на участке под строительство);
• отсутствие дома на зем.участке, предназначенном для ИЖС, в течение 7 лет и более;
• наличие на зем.участке здания, у которого разрушены: крыша, стены, окна; наличие на более чем 50% территории сорных растений высотой более 1 м. (на садовом/огородном участке).

В случае выявления вышеуказанных признаков - владельцу направляется официальное требование устранить нарушения. В случае игнорирования в течение 1 года, администрация может обратиться суд с иском об изъятии зем.участка.

Настоящее постановление будет действовать до 1 сентября 2031 года.

В течение 6 месяцев со дня вступления в силу решения об изъятии, администрация проводит публичные торги и выплачивает средства вырученные от продажи земельного участка бывшему собственнику (за исключением расходов на организацию и проведение торгов), это установлено ст. 54.1 ЗК РФ.

Заключение

Комплексное руководство по правовой защите интересов собственников недвижимости при её изъятии государством. Подчеркивается важность активных действий собственника, качественной оценки, подготовки доказательств убытков и грамотного юридического сопровождения для получения справедливой компенсации. В условиях постоянно меняющегося законодательства и тенденций к занижению выплат, профессиональная помощь является ключевым инструментом защиты прав.