Московская городская коллегия адвокатов "Ягофаров и партнеры" - ваш надежный юридический партнер с 2019 года.
Когда дело касается принудительного изъятия недвижимости в пользу государства, ключевым фактором становится профессиональная защита ваших прав и получение справедливой компенсации. Коллегия обладает проверенной судебной практикой в решении таких споров, объединяя опыт узкопрофильных адвокатов и квалифицированных оценщиков.
Мы сопровождаем клиентов на всех этапах процесса:
Что вы получаете, обратившись к нам в коллегию:
В свои руки мы берем все юридические и технические вопросы, включая сбор доказательств, взаимодействие с оценщиками и госорганами, подготовку и подачу документов. Ваше участие сводится к минимуму - доверенность, копии документов, подписание договора на оказание юридической помощи. Остальное - наша зона ответственности.
Вы всегда в курсе дела - наша "Служба заботы онлайн" позволяет уведомлять Вас о ключевых этапах судебных заседаний и ходе дела, а также поддержание постоянного контакта с вашим адвокатом.
Ознакомьтесь с результатами нашей работы и отзывами клиентов - убедитесь, что нам можно доверить защиту вашей собственности.
В условиях масштабных программ реновации и комплексного развития территорий (КРТ) в Москве, собственники недвижимости всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда их имущество изымается в пользу города - порой в срочном порядке, с применением юридических механизмов, о которых гражданам известно не всё. Особенно остро стоит вопрос справедливости компенсации: нередки случаи, когда рыночная стоимость объекта, определённая независимыми оценщиками, существенно выше той суммы, которую предлагает Департамент городского имущества (ДГИ) г. Москвы.
Что делать в такой ситуации? Можно ли оспорить сумму? Какова судебная практика? Какие процессуальные уловки применяет город и на что должен обратить внимание собственник? Эти и другие вопросы раскрывает адвокат, к.ю.н., председатель МГКА "Ягофаров и партнёры" Руслан Ягофаров - в новом выпуске канала "Столичный собственник" и в данном аналитическом материале.
Примеры из практики, позиции судов, налоговые последствия и реальные кейсы с многомиллионными расхождениями в оценке - всё это поможет вам разобраться в ситуации и грамотно отстоять свои права. Если ваше имущество оказалось в зоне изъятия, эта статья - необходимый ориентир.
Содержание:
Разъясняет председатель МГКА "Ягофаров и партнеры", адвокат, к.ю.н. Ягофаров Руслан.
Спор с департаментом городского имущества (ДГИ) г. Москвы.
Друзья, ВЫШЕЛ выпуск нашего канала "Столичный собственник".
Для тех, кто предпочитает RuTube - https://rutube.ru/video/b860c4144808859292cc17fccb983392/
Пользователи YouTube могут ознакомиться с роликом по ссылке -https://www.youtube.com/watch?v=w3PINej9qtA
Согласно оценке изъятия помещения, проведенной городом - сумма составила 37 млн 139 тыс. 850 руб.
Согласно оценке изъятия помещения, проведенной МГКА "Ягофаров и партнеры" - сумма составила 59 млн 190 тыс. 850 руб. (Что составляет на 37,25 % больше, чем заявил город по своей оценке).
Друзья, в этом видеоролике Вы сможете найти ответы на следующие АКТУАЛЬНЫЕ вопросы:
Некоторые судьи г. Москвы, в настоящее время, разделяют дела об изъятии недвижимости в связи с комплексным развитием территорий (КРТ) на 2 самостоятельных производства:
Здесь хотим отметить, что согласно абз. 13 ст. 7.2 Закон РФ "О статусе столицы Российской Федерации" -
"Спор о размере подлежащих возмещению стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, судом выделяется в отдельное производство и рассматривается отдельно от спора об изъятии недвижимого имущества".
Однако ст. 7.2. указанного выше Закона носит наименование - "Особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях РЕНОВАЦИИ жилищного фонда в городе Москве, строительства, реконструкции объектов регионального значения в городе Москве".
Выделение в отдельное производство по Закону РФ "О статусе столицы РФ", исходя из буквального толкования - носит ИМПЕРАТИВНЫЙ характер (выделения) только по делам, связанным с реновацией, а не дел с КРТ, но судьи используют данную норму по аналогии закона.
Но при этом диспозитивный характер норм прослеживается по ГПК РФ (ч. 2 ст. 151) и АПК РФ (ч. 3 ст. 130) - эти статьи говорят нам, что суды могут выделить в отдельное производство, если это будет целесообразно и будет соответствовать целям эффективного правосудия.
С учётом действующей практики, судьи г. Москвы часто практикуют выделение дел, применяя по аналогии закона ст. 7.2 Закона РФ "О статусе столицы РФ. В таких случаях, мы предлагаем выстраивать защиту по ситуации конкретного дела.
Приложим ниже образец "Возражений" на ходатайство о выделении требований об определении размера компенсации при изъятии в отдельное производство, поскольку Департамент городского имущества г. Москвы НЕ ВСЕГДА обжалует отказы судей о выделении в отдельное производство и на практике может пригодиться.
В последнее время ДГИ г. Москвы использует в судебных делах об изъятии недвижимости для госнужд такой процессуальный способ защиты, как - "Ходатайство к немедленному исполнению решения суда об изъятии" (в порядке статьи 212 ГПК РФ)
Данное ходатайство подаётся в силу того, что НЕОБХОДИМО СРОЧНО изъять объект в рамках комплексного развития территорий (КРТ).
ОСНОВАНИЕМ для обращения судебного решения к немедленному исполнению являются, как правило, социальные факторы: как например в нашем случае (прикрепленный документ ниже), когда ДГИ ссылается на то, что необходимо начинать строительство дошкольного образовательного учреждения (в данном случае затрагиваются права неопределенного круга лиц).
ПОСЛЕДСТВИЯ:
В случае удовлетворения ход-ва, суд в резолютивной части решения указывает, что данное решение суда подлежит немедленному исполнению и приводится в исполнение как судебный акт, вступивший в законную силу.
С образцом Ходатайства ДГИ к немедленному исполнению решения суда об изъятии можете ознакомиться ниже.
Ввиду многочисленных вопросов наших доверителей, у которых сейчас происходит изъятие недвижимости в пользу государства в рамках КРТ (реновации), сообщаем:
Согласно пп. 5п 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ - при определении объекта налогообложения не учитываются: доходы в виде сумм возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд (однако эта норма касается налогового режима УСН). Данная норма вступила в силу с 01.01.2025 года (ФЗ от 08.08.2024 г. № 259-ФЗ).
Для всех остальных налоговых режимов применяются разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23.06.2009 г. № 2019/09 по делу N А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 , а также Письме ФНС от 03.07.2018 г. № СД-4-3/12727@ "О налогообложении доходов в виде сумм возмещения, выплачиваемых при изъятии земельных участков в государственную (муниципальную) собственность" — согласно которым, в налоговую базу (в том числе налога на прибыль, НДФЛ) правообладателя не включается сумма возмещения, которую выплачивает государство, при изъятии недвижимости.
Сегодня было заседание в Пресненском суде Москвы об изъятии трехуровнего гаража в Пресненском районе. Департамент предложил за него 5 млн 300 тыс руб., наши же оценщики посчитали 12 млн руб.
Так вот судья постановила изъять и взыскала 5 млн 300 тыс руб., но остальную часть будем довзыскивать в выделенном производстве уже 09 июня!
P.S. Сроки быстрые, так как дела об изъятии так решаются + когда стороны компетентные.
"Даже если объект недвижимости не поставлен на кадастровый учёт и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН - это не исключает право на компенсацию при его изъятии. Разбираем важное дело ГСК, дошедшее до Верховного Суда РФ и завершившееся взысканием более 1,2 млн рублей компенсации за снесённое помещение".
Основание (прикрепим ниже):
СУТЬ ДЕЛА: Гаражно-строительный кооператив (ГСК) является собственником помещения на основании решения АС г. Москвы от 23.11.2015 г. в силу приобретательной давности.
При этом, в тот момент (конец 2015 г.) право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, ввиду того, что кадастровый инженер не был допущен для осмотра помещения в связи с подготовкой сноса объектов на территории ГСК.
26.01.2022 г. ДГИ приняло решение об изъятии объектов недвижимости на территории ГСК. При этом спорный объект не был включен, ввиду его отсутствия в ЕГРН.
ГСК неоднократно обращалось в ДГИ с заявлением об учете права собственности на помещение, которые были оставлены без рассмотрения - впоследствии спорное помещение было снесено.
Не получив ответа и компенсации от ДГИ, ГСК обратилось с иском о взыскании возмещения за изымаемое имущество.
Суд 1-й инстанции отказал в удовлетворении требований, апелляция и кассация - оставили без изменений.
ПОЗИЦИЯ ВС РФ:
Суды 3-х инстанций ошибочно посчитали, что отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет в ЕГРН, а также отсутствие госрегистрации права собственности при наличии вступившего в законную силу решения суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности исключает обязанность ГКУ выплатить ГСК компенсацию за изъятие помещения.
Решение по новому рассмотрению (после ВС РФ): - Взыскать в пользу ГСК возмещение за изымаемое помещение в размере 1 230 500 руб.
Друзья поделимся с Вами интересным определением Верховного Суда.
Часто бывает так, что город хочет сэкономить при изъятии ЗУ и выносит распоряжение об изъятии части ЗУ, а вторая часть "условно плохая" - пусть остаётся в собственности прежнего хозяина.
Что делать в этой ситуации? - об этом ниже
После изъятия, собственник обратился в суд с иском о признании постановления об изъятии незаконным, обязании выкупить целый зем. участок, ссылаясь на то, что оставшаяся часть участка меньше установленного минимального размера для землепользования садоводческих и дачных хозяйств, к тому же использование оставшейся части считается технически невозможным.
Дело дошло до Верховного суда, и арбитры решили встать на сторону правообладателя.
К тому же в деле была проведена экспертиза, которая подтвердила невозможность использования.
Решение по новому рассмотрению (после ВС РФ):
P.S. Нужно понимать, что в этом деле сыграла важное значение судебная экспертиза, впрочем, как и всегда.
Многие думают, что при изъятии для госнужд - компенсация положена только за сам объект, который подлежит изъятию. Но это не совсем так. Например, если Ваша недвижимость изымается для госнужд (строительство дорог, метро и т.д.), и у Вас есть действующий договор аренды, - вы имеете право на выплату!
В чём суть проблемы?
При досудебной оценке недвижимости и определении суммы возмещения за изъятие недвижимости (которая включает также убытки) - ДГИ г. Москвы часто не учитывает право аренды, как будто она ничего не стоит. Но при этом, когда дело доходит до суда, от собственника недвижимости (у которого есть право аренды на зем. участок) требуют прекратить право аренды - то есть право есть, а соразмерной компенсации за него нет. Если у Вас есть документы, подтверждающие право аренды - Вы вправе требовать достойную компенсацию через суд. Это может быть существенная надбавка к основной сумме возмещения за изъятую недвижимость.
Верховный Суд РФ разобрал громкое дело из Южно-Сахалинска: администрация города изымает у предпринимателя землю и здание для реконструкции дороги. Вроде бы всё стандартно. Но один момент вызвал сомнение у Верховного Суда - размер компенсации за "упущенную выгоду".
Предприниматель заявил: раз здание забирают, я не смогу его сдавать в аренду - значит, потеряю доход. Суды 3-х инстанций согласились и насчитали ему более 38 млн руб., включая 16 млн руб. в качестве компенсации за неполученную прибыль с 2018 по 2035 годы.
Но Верховный Суд сказал: постойте!
Во-первых, здание фактически продолжало использоваться и сдавалось в аренду до 2021 года - значит, предприниматель продолжал получать доход;
Во-вторых, нельзя считать убытки за будущие годы, если имущество ещё не изъято.
Верховный Суд отменил часть решений и отправил дело на новое рассмотрение. Ключевой вывод: компенсацию за упущенную выгоду нельзя рассчитывать "впрок", если ты продолжаешь зарабатывать на имуществе.
Если изымают Ваш участок или здание - компенсация должна быть не только справедливой, но и обоснованной. Не получится получить деньги за "виртуальные" убытки, если вы продолжаете использовать своё имущество и получать доход
"Верховный Суд РФ напомнил: если собственник недвижимости выигрывает спор о размере компенсации при изъятии имущества для государственных нужд - он имеет право на возмещение судебных расходов, даже если сам факт изъятия не оспаривался".
В апреле 2025 года Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций, которые отказали собственнику недвижимости в возмещении судебных расходов - несмотря на то, что она фактически выиграла спор по сумме компенсации за изымаемую квартиру.
СУТЬ ДЕЛА: Муниципалитет г. Краснодара хотел изъять у собственника квартиру для нужд города и предложил компенсацию в 1,6 млн рублей. Она с этим не согласилась и через суд добилась выплаты в 4,99 млн рублей - почти в 3 раза больше. На это ушли деньги на адвоката, и суд. экспертизу - в сумме около 100 тыс. рублей.
Но апелляционный и кассационный суды ей отказали в возмещении этих затрат. Так как формально суд "удовлетворил требования администрации" - ведь имущество изъяли.
Верховный Суд РФ объяснил: это неправильный подход. Да, иск администрации формально удовлетворён (квартиру изъяли), но спор был по сумме компенсации, и собственник квартиры в этом споре однозначно победил. Значит, понесённые ею расходы должны быть возмещены пропорционально.
Если вы судитесь не против самого факта (например, изъятия недвижимости), а за справедливую сумму компенсации, и выигрываете эту сумму в суде - Вы имеете право требовать компенсацию всех затрат на адвоката, суд. экспертов и т.д.
ВС РФ чётко напомнил: "частичная победа" в суде - тоже победа, и расходы должны компенсироваться по справедливости и пропорционально результату.
Современная практика изъятия недвижимости в пользу государства, особенно в контексте программ реновации и комплексного развития территорий (КРТ), демонстрирует высокий уровень правовой сложности, административной инициативности и, зачастую, недооцененности интересов собственников.
Прежде всего, очевидно, что существующая судебная практика далеко не всегда обеспечивает справедливый баланс между интересами публичной власти и правами частных собственников. Заниженная компенсация, ускоренное исполнение судебных решений, процессуальные уловки и фактическое игнорирование некоторых имущественных прав (например, арендных) со стороны государственных структур — всё это подтверждает необходимость профессионального юридического сопровождения.
Особое внимание заслуживает вывод о праве на компенсацию, даже если объект не зарегистрирован в ЕГРН, и судебные прецеденты, подтверждающие возможность получения выплаты при наличии арендных отношений или отсутствии кадастрового учёта. Судебные решения Верховного Суда РФ наглядно показывают: несмотря на жесткость административного ресурса, грамотная правовая защита позволяет успешно отстаивать имущественные интересы.
Мы используем cookies для улучшения работы сайта, анализа трафика и персонализации, подробнее