Соглашение об изъятии земельного участка (недвижимости) для госнужд

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости в пользу государства - одна из наиболее сложных и чувствительных тем в сфере земельного и имущественного права. Такие процедуры сопровождаются не только юридическими тонкостями, но и существенными последствиями для прав собственников. Закон допускает принудительное прекращение права собственности исключительно в строго установленных случаях и при соблюдении всех гарантий прав граждан. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда органы власти, ссылаясь на общественные интересы, предлагают заключить соглашения об изъятии на условиях, не соответствующих реальной рыночной стоимости имущества.

Данная статья направлена на то, чтобы разъяснить основные правовые аспекты изъятия земли и недвижимости, показать порядок заключения соглашений с органами власти, а также предупредить о возможных рисках при подписании типовых проектов соглашений, предлагаемых, в частности, Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ). Мы рассмотрим ключевые положения Земельного кодекса РФ, приведём образец соглашения об изъятии, и подробно остановимся на сроках и последствиях неподписания документа.

Содержание:

1. Кратко о принудительном изъятии земельных участков
2. Образец соглашения об изъятии земельного участка для нужд государства или муниципалитета
3. О сроках заключения проекта досудебного соглашения об изъятии недвижимости
4. Какие последствия неподписания проекта соглашения об изъятии недвижимости?
5. Заключение

Кратко о принудительном изъятии земельных участков

Изъятие земельного участка - это один из способов, при котором человек может лишиться права собственности на свою землю. Такой процесс происходит не просто так - он регулируется законами, в частности Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Согласно статье 49 Земельного кодекса, забрать участок у собственника государство или муниципалитет могут только в особых ситуациях, например:

• если нужно выполнить международные обязательства России;
• если планируется строительство или реконструкция важных объектов - таких как дороги, линии электропередачи, станции, и при этом проект нельзя реализовать в другом месте;
• в других случаях, предусмотренных федеральными законами.

На практике чаще всего землю (и строения на ней) изымают для строительства крупных государственных объектов - например, трасс или других элементов инфраструктуры.

Также землю могут забрать в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) - это когда целые кварталы планируют заново застроить. В Москве и области уже много таких районов официально включены в такие проекты по новым правилам землепользования и застройки.

Образец соглашения об изъятии земельного участка для нужд государства или муниципалитета

Изъятие недвижимости осуществляется исключительно по решению суда или по соглашению, подписанному с владельцем. Цель такого соглашения - зафиксировать ключевые условия передачи имущества.

В соглашении об изъятии земельного участка (или другой недвижимости) обязательно прописываются следующие сведения:

• кто именно подписывает договор - названия сторон;
• кадастровые или условные номера недвижимости; если их нет - даётся детальное описание участка или здания;
• причина, по которой производится изъятие;
• реквизиты официального решения об изъятии: его номер, дата и наименование органа, который его принял;
• какие именно права на имущество прекращаются;
• срок, в течение которого собственник обязан передать имущество (максимум 6 месяцев с момента утраты права собственности);
• сумма компенсации, которую получит собственник, и как именно она будет выплачена.

ОБРАЗЕЦ СОГЛАШЕНИЯ ОБ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОЛЬЗУ ГОСУДАРСТВА:

 

О сроках заключения проекта досудебного соглашения об изъятии недвижимости

Если Вы - собственник недвижимости, попавшей под программу изъятия, то Вам наверняка придет предложение от ДГИ (Департамента городского имущества) г. Москвы подписать соглашение об изъятии имущества.

Не торопитесь его подписывать. Поскольку выкупная стоимость вашего объекта в таком соглашении будет занижена (в 99% известных случаях). Здесь нужно посоветоваться с адвокатом по изъятию.

Законом установлено несколько сроков для подписания проекта об изъятии:

1. По истечении 90 дней со дня получения проекта (согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ) - это ОБЩЕЕ ПРАВИЛО, которое относится к реновации, адресно-инвестиционным программам и т.д.).
2. По истечении 30 дней со дня ознакомления с проектом соглашения об изъятии (согласно п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ) - это правило касается только КРТ.

Какие последствия неподписания проекта соглашения об изъятии недвижимости?

Последствие одно - ДГИ г. Москвы обращается в суд, чтобы изъять недвижимость в судебном порядке, с выплатой заниженной суммы (по своей досудебной экспертизе), так как мы знаем, что ДГИ существенно занижают сумму компенсации за изъятую недвижимость.

НЕ НУЖНО соглашаться на проекты соглашений об изъятии недвижимости, которые Вам направляет ДГИ; в данной категории дел ОБЯЗАТЕЛЬНО необходимо проводить самостоятельно независимую досудебную оценку, и в последствии ходатайствовать о проведении судебной оценки в суде - данные действия позволяют получить соразмерную рыночную сумму компенсации за изъятую недвижимость.

Заключение

Подписание типового соглашения об изъятии земельного участка (недвижимости) для государственных нужд без должной правовой экспертизы и оценки – критическая ошибка, которую может совершить собственник изымаемой недвижимости и которая может привести к существенной потере компенсации (до 40–80%).

 Правильный подход — оспаривать заниженную оценку через суд, привлекая независимых оценщиков и адвокатов, специализирующихся на изъятии недвижимости для государственных нужд.