Заключая договор, участник долевого строительства, конечно, желает получить свою квартиру (иной объект), в установленные договором сроки. Однако, на практике нередко сроки передачи объекта затягиваются, участник долевого строительства терпит убытки, вынужден снимать жилье, нести иные расходы, таким образом, претерпевать неблагоприятные последствия ненадлежащего неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств.
Действующее на сегодняшний день законодательство существенно защищает интересы дольщиков, позволяя взыскать с застройщика существенную неустойку, убытки и так далее, однако споры застройщиками не так просты, как кажутся, во-первых, необходимо правильно определить подсудность (в какой суд подавать исковое заявление), предоставить в суд правильный расчёт исковых требований и так далее. Также, в суде застройщики всегда ссылаются на 333 ст. ГК РФ, позволяющую существенно уменьшить размер неустойки, например вместо 1 000 000 рублей, Вы получите всего лишь 100 000 рублей либо застройщик ссылается на отсутствие своей вины в просрочке сдачи дома в эксплуатацию, именно поэтому, подобного рода дела требуют серьезного юридического сопровождения.
Большое значение по рассмотрению таких дел в судах имеет «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.) (ред. от 26.12.2018 г.).
Уважаемые доверители, обращаем Ваше внимание, что в настоящий момент действует мораторий на взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта (сроки) по ДДУ, а также неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефекты) объекта ДДУ с 01.01.2025 г. по 30.06.2025 г. (включительно).
Теперь периодами, за которые НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ НЕУСТОЙКА (по срокам) являются:
а) с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. - 1й мораторий;
б) с 29.03.2022 г. по 30.06.2023 г. - 2й мораторий (с учётом продления);
в) с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г. - 3й мораторий, который сейчас также продлён на срок с 01.01.2025 г. по 30.06.2025 г.
п. 1, ст. 15 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г., с изм. от 31.10.2024 г.) 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
п. 2, ст. 15 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г., с изм. от 31.10.2024 г.) 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
п. 1, ст. 1064 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024 г.) 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
п. 2, ст. 1064 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024 г.) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
п. 3, ст. 1064 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 13.12.2024 г.) 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.
В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
п. 1, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
п. 1.1, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
п. 1.2, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
п. 2, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в 2-ом размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
п. 3, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
п. 4, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
п. 5, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
п. 6, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в 2-ом размере.
п. 7, ст. 9. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
