Проблема изымаемого имущества для государственных или муниципальных нужд может коснуться любого владельца нежилых помещений и земельных участков, в рамках реновации, комплексного развития территорий (КРТ), утвержденных адресно-инвестиционных программ (АИП) и в иных случаях, например, недропользования.
КРТ, АИП и программа реновации – затрагивают значительные площади недвижимости, включая как жилые помещения, так и нежилые пространства (в т. ч. и земельные участки). Важнейшим аспектом реализации программы является обеспечение справедливого размера возмещения собственникам изымаемой недвижимости.
Так собственники недвижимости могут быть вынуждены передать свою собственность властям, при условии получения справедливого рыночного денежного возмещения. Особую остроту эта проблема приобретает в контексте масштабного развития транспортной инфраструктуры и реализации программ освоения территорий в Москве и Московской области, которую мы рассмотрим отдельно в другой статье настоящего сайта. На практике в 9 из 10 случаев стоимость изымаемого имущества значительно занижается, в связи с чем наша коллегия поможет значительно увеличить размер компенсации.
Этапы процедуры изъятия недвижимости при КРТ, АИП, реновации в г. Москве:
- Принятие решения об изъятии недвижимого имущества;
- Публикация решения об изъятии и уведомление правообладателей;
- Подготовка отчета об оценке и отправка вместе предложением подписания соглашения правообладателю;
- Вариант 1: подписание соглашения и получение предложенной первоначально компенсации, без увеличенной части;
- Вариант 2: отказ от подписания соглашения и подготовка к судебному спору для получения как первоначальной предложенной суммы, так и увеличенной по судебному решению;
- Получение предложенной первоначально компенсации и увеличенной части на основании решения суда.
Схема нашей работы:
- Безвозмездная консультация по Вашему объекту недвижимости, проведение предварительного расчёта размера компенсации, которую может получить собственник – от нашего судебного оценщика;
- Подготовка отчета об оценке и протокола разногласий на предлагаемую компенсацию (предоставление контррасчёта на оценку ДГИ);
- Проведение переговоров с представителями государственных органов, урегулирование возможности увеличить сумму компенсации на досудебной стадии;
- Представление интересов наших доверителей во всех судебных инстанциях;
- Передача доверителям судебных актов, вступивших в законную силу, получение денежной суммы в счёт компенсации возмещения на банковские реквизиты доверителя;
- Подписание акта выполненных работ и оплата наших услуг, согласно заключённому договору о юридической помощи.
Чтобы увеличить размер возмещения необходимо провести независимую оценку стоимости изъятого имущества.
Существует два варианта разрешения данной проблемы:
- Внесудебный порядок.
- Судебный порядок;
Не зависимо от выбранного варианта, необходимо провести независимую оценку стоимости изъятого имущества, чтобы увеличить размер возмещения.
Иногда можно добиться увеличения размера возмещения изъятой недвижимости в досудебном порядке. Для этого нужно перевести переговоры с представителями государственных органов, параллельно подготовив необходимые документы, расчеты, допустимые доказательства, результаты независимой досудебной экспертизы (оценки).
В случае, если не удалось найти компромисс, решать вопрос придется в судебном порядке.
Судебное решение может значительно увеличить размер возмещения, особенно если собственник предоставит убедительные доказательства.
Проводя судебную экспертизу - оценщик анализирует материалы всего судебного дела, и если у него не будет других аналогов объектов изымаемого помещения (т.е. те, которые выявляются нашими оценщиками в ходе досудебной оценки) - то судебный оценщик будет использовать в ходе судебной оценки те аналоги, которые использовал оценщик от ДГИ либо иного органа, который изымает помещение.
Отметим, что это НЕ ЕДИНСТВЕННАЯ, но ОСНОВНАЯ доминанта для проведения досудебной оценки изымаемой недвижимости.
Отдельно стоит сказать, что оценщики от ДГИ часто проводят оценку дистанционно, очевидно без учета реальных особенностей улучшений объекта изъятия, без учёта убытков и упущенной выгоды.
В ходе досудебной оценки мы проверяем аналоги, которые предоставил оценщик от ДГИ (и допустимость их использования); в т.ч. ВРИ (вид разрешенного использования этих объектов); проверяем - брались ли аналоги с улучшенными характеристиками, и именно те - которые имеют место у нашего доверителя.
